“Lùm sùm” pháp lý căn hộ mini… vào năm 2020
Năm 2020, đánh bắt tâm lý và tình hình tài chính của nhiều người dân lao động có thu nhập thấp nhưng muốn sở hữu nhà riêng thay vì ở trọ. Ông Nguyễn Văn Tuấn - CEO Công ty TNHH Thương mại - Dịch vụ Nhà Phố Thông Minh (Công ty Nhà Phố Thông Minh), trụ sở tại số 502 đường Lê Thị Riêng, phường Thới An, quận 12, TP. Hồ Chí Minh đã cùng một số công ty khác tung ra thị trường dòng căn hộ thông minh (hay còn gọi là chung cư mini) với giá chỉ từ vài trăm triệu/căn. Tuy nhiên, vì vướng mắc các thủ tục pháp lý, một số công trình trên buộc tạm ngừng xây dựng.
Chung cư mini Tân Đức do Công ty Nhà Phố Thông Minh đầu tư vướng mắc các thủ tục pháp lý, buộc tạm ngừng xây dựng.
Đơn cử, tại một công trình khác có tên “Nhà phố Xuyên Á” xác định tại thửa đất số 162, tờ bản đồ số 08, diện tích 1.302m2, tại ấp Mới 2, xã Mỹ Hạnh Nam, huyện Đức Hòa có mục đích sử dụng là đất ở nông thôn. Quyền sử dụng lô đất này hiện đã được bà Lê Kim Uyên chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn Tuấn và ông này đã cho san lấp, ép cọc bê tông để xây dựng chung cư mini. UBND xã Mỹ Hạnh Nam đề nghị tạm ngưng thi công để lập thủ tục xin phép xây dựng đối với công trình này.
Ngoài ra, tại thửa đất số 1607, tờ bản đồ số 12, diện tích 1000m2 mục đích sử dụng đất: Đất ở nông thôn, tại ấp Bình Tiền 2, xã Đức Hòa Hạ, huyện Đức Hòa. Ông Nguyễn Văn Tuấn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông Huỳnh Hoang Dư và bà Đặng Thị Thương. Ông Tuấn đã thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền cấp và UBND xã Đức Hòa Hạ xử phạt tại Quyết định số 6699/ QĐ – XPVPHC ngày 27/5/2020, với mức tiền phạt 20.000.000 đồng. Theo đó, tổ công tác phát hiện việc xây dựng vào thời điểm hiện tại lại sai với giấy phép xây dựng được cấp.
Đổi vận liệu có … gặp may?
Sau khi “lở dở” từ việc xây dựng chung cư mini, CEO Nguyễn Văn Tuấn liên kết cùng các công ty như: Công ty TNHH Thương Mại – Dịch vụ - Xây dựng Nhà Phố Hoàng Nguyên (Công ty Hoàng), Công ty Cổ phần Xây dựng Thương Mại Nhà Thông Minh (Công ty Nhà Thông Minh)… chuyển sang mô hình nhà phố tại các vùng nông thôn của huyện Đức Hòa với chuỗi 08 dự án gồm Nhà phố Đức Hòa khu 30, 46, 52, 55, 72, Nhà phố Tỉnh lộ 9, Nhà phố Tràm Lạc, Nhà phố Đức Hòa Thượng. Điểm chung ở các mô hình nhà phố này là mua bán nhà đất đồng sở hữu, giao dịch bằng hình thức vi bằng thông qua công ty thứ 3 được ủy quyền thu hộ, môi giới, tư vấn.
Khu nhà ở Đức Hoà Thượng được gấp rút xây dụng vào hồi cuối năm 2021.
Trong vai người dân cần mua nhà, PV liên hệ nhân viên môi giới tên Thanh tự xưng là nhân viên của Công ty Nhà Phố Hoàng Nguyên đang chào bán dãy “Nhà phố Đức Hòa Thượng”.
Theo đó, Nhà phố Đức Hòa Thượng có quy mô trên 200 căn. Trong đó phần lớn là nhà đồng sở hữu có diện tích 3x8m, giá 520 triệu đồng; gồm 1trệt, 1lầu, 2PN, 2WC; được tặng nội thất hoặc hoàn tiền lại 20 triệu khi kí hợp đồng mua bán. Ngoài ra, những căn nhà có diện tích lớn hơn thì được tách sổ riêng như căn 4x14m có giá 810 triệu; căn 5x16m có giá 880 triệu; cũng 1trệt, 1lầu, 2PN, 2WC nhưng thêm được phần sân trước, sân sau từ 1-5m.
Theo hồ sơ mà nhân viên Thanh cung cấp, vị trí Nhà phố Đức Hòa Thượng thuộc thửa đất số 211, 223, 263, 270, 271, 1273, 1285, 1288, 1289, 1327, 1333, 1351, 1354, 1367 tờ bản đồ số 16, phần lớn do “đại gia” Nguyễn Văn Tuấn đứng tên chủ sở hữu QSDĐ.
Ông Nguyễn Văn Tuấn đồng ý nhượng quyền đồng sở hữu cho khách hàng thông qua Công ty Nhà Phố Hoàng Nguyên (có địa chỉ đăng kí kinh doanh tại D22 Lê Thi Riêng, phường Thới An, quận 12, TP.HCM), đại diện bởi ông Nguyễn Đình Minh – chức vụ giám đốc.
Tương tự, tại ấp Tràm Lạc, xã Mỹ Hạnh Bắc, PV được một nhân viên tên Phong giới thiệu: “Em là nhân viên môi giới thuộc Công ty Nhà Thông Minh đang làm chủ đầu tư dãy “Nhà phố Tràm Lạc”. Hiện tại, bên em đã bán gần hết, chỉ còn căn góc C1 (diện tích 3,2x8,9m) có giá 1,25 tỷ; gồm 1trệt, 2lầu, 2PN, 2WC và mấy căn ở bên trong (diện tích 3,2x7,5m) có giá 750 triệu; gồm 1trệt, 1lầu, 1PN, 2WC. Nếu anh mua căn góc C1 thì anh cọc trước cho công ty em 30 triệu, thanh toán 98% khi kí hợp đồng mua bán và thanh toán 2% còn lại khi nhận sổ. Nếu anh mua những căn ở bên trong thì anh cũng cọc trước 30 triệu, thanh toán 70% khi kí hợp đồng mua bán và bên em hỗ trợ cho anh trả góp 30% còn lại tròng vòng 1 năm”.
Công trình khu nhà ở Đức Hoà Thượng đã xây dựng gần hoàn thiện phần thô.
Theo mẫu hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng sỡ hữu mà nhân viên Phong gửi cho PV thì bên được ủy quyền thu hộ, môi giới, tư vấn giao dịch lại là Công ty Nhà Phố Thông Minh (do ông Nguyễn Văn Tuấn làm giám đốc và là chủ sở hữu phần lớn quyền sử dụng đất tại dãy Nhà phố Đức Hòa Thượng – PV)
Khi PV thắc mắc về mối quan hệ giữa Công ty Nhà Phố Thông Minh và Công ty Nhà Thông Minh thì được nhân viên Phong cho biết: “Công ty em là Nhà Thông Minh, có tên tiếng anh là Smart House, địa chỉ website: https://smarthousectc.com do sếp Phan Quang Hưng sáng lập và kiêm chủ tịch; còn Công ty Nhà Phố Thông Minh là của anh Tuấn. Dãy Nhà phố Tràm Lạc thuộc thửa đất 62, 1123, 1124 tờ bản đồ 35 do anh Lê Minh Khương (thường trú tại quận 3, TP.HCM) đứng tên chủ sở hữu quyền sử dụng đất. Anh Khương là anh em với chủ tịch bên em”.
Để tạo niềm tin, nhân viên Phong còn cho PV xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà công ty đã sang tên cho khách trước đó và giải thích: “Bên em sẽ ra sổ có tên anh (bao gồm thông tin về ngày tháng năm sinh, số CMND, địa chỉ thường trú) cùng sử dụng đất với 4 người nữa. Trong trường hợp nếu anh có bán lại cho người khác thì căn cứ vào văn bản thỏa thuận trước đó để các chủ đồng sở hữu kí tên xác nhận cho phép anh bán lại phần sở hữu của mình”.
Đẩy rủi ro cho “thượng đế”
Hiện tại khu nhà ở Đức Hòa Thượng đã xây gần hoàn thiện phần thô, mặc dù công trình này nằm cách UBND xã Đức Hòa Thượng khoảng 2 km.
Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Phan Anh Tú - Văn phòng Luật sư Nhật Bình (Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh) cho biết: “với danh nghĩa các nhân, các công trình trên được chủ đất thông báo là xây dựng nhà ở riêng lẻ. Tuy nhiên, chủ đất lại “bắt tay” với công ty thứ 3 đứng ra đầu tư và bán nhà thương mại với hình thức vi bằng, đồng sở hữu. Rõ ràng đây là một hình thức lách luật, phân lô bán nền biến tướng”.
Mặc khác, cũng theo luật sư Tú việc xây dựng này phải xét đến mật độ xây dựng tại công trình có phù hợp hay không? Chất lượng công trình có đảm bảo quy định không? Hay việc hiến đất làm đường đi nội bộ có được cơ quan chức năng ra quyết định tiếp nhận và thu hồi phần đất hiến để nhập thành đất công hay chưa?...
Cũng theo luật sư Tú, giấy tờ nhà không hợp lệ thì người bán dùng vi bằng để giao dịch thay cho giấy tay. Do đó, khách hàng nên từ chối lập vi bằng mua bán bất động sản cho những trường hợp trên vì hợp đồng mua bán nhà đất phải qua công chứng, chứng thực, vi bằng không thể thay thế được và những trường hợp đất dưới chuẩn tách thửa, đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì cũng không đủ điều kiện giao dịch mua bán.
Tại một số công trình nhà phố trên địa bàn huyện Đức Hòa như: xã Mỹ Hạnh Bắc, xã Đức Hòa Thượng, xã Đức Hòa Hạ... cơ quan chức năng cũng lập biển cảnh báo người dân khi giao dịch bằng hình thức vi bằng để tránh rủi ro và tranh chấp, kiện tụng về sau.
Quốc Cường
