Nhu cầu nhà ở tại Việt Nam không “biến mất”
Theo chuyên gia Avison Young, với dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam sẽ không biến mất mà tiếp tục bị dồn nén. Dẫu vậy, thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc theo nhu cầu ở thực. Giá bán cao và thiếu sản phẩm phù hợp khiến người có nhu cầu ở thực ngày càng thận trọng hoặc rút lui. Cùng với việc định danh điện tử và tiến tới đánh thuế bất động sản, lực cầu đầu cơ sẽ ngày càng thu hẹp.
Ở góc độ thị trường, đây là hệ quả của việc tốc độ tăng giá đang tách xa khỏi khả năng khai thác dòng tiền thực. Trong nhiều năm, thị trường Việt Nam vận hành chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá dài hạn của đất đai. Giá bán tại nhiều khu vực hiện vượt xa khỏi lợi tức từ cho thuê. Nói cách khác, chi phí sở hữu hiện cao hơn thu nhập thực tế thu được từ chính bất động sản đó tạo ra. Trong bối cảnh lãi suất, thu nhập và kinh tế biến động, rủi ro thanh khoản hay thậm chí tình trạng âm vốn chủ sở hữu hoàn toàn có thể xảy ra nếu giá tài sản giảm khi dư nợ vay vẫn cao.
Đây là lý do nhà ở thương mại giá hợp lý tại các đô thị vệ tinh sẽ là phân khúc chiến lược trong chu kỳ tới. Giá tăng sẽ đẩy người mua và người thuê tìm kiếm các khu vực xa trung tâm. Khi đó, hạ tầng và quỹ đất nên được điều tiết để giúp tăng tốc nguồn cung nhà ở phổ thông, hình thành các cực đô thị mới và giãn dân khỏi khu trung tâm, thay vì là động lực tăng giá.
Xu hướng này cũng phù hợp với định hướng quy hoạch: Hà Nội khuyến khích cư dân vùng lõi di dời ra khu đô thị vùng ven, còn TP. Hồ Chí Minh sẽ không xây mới chung cư cao tầng trong nội đô. Bài toán kế tiếp của thị trường nhà ở nằm ở khả năng cân đối giữa giá bán mà không đánh đổi với tiện ích và chất lượng, kết nối hạ tầng và giao thông công cộng đủ mạnh theo mô hình TOD để thu hút cư dân và hình thành những khu đô thị đáng sống.
Song song đó, thị trường nhà cho thuê tại Việt Nam dần chuyên biệt hơn. Dù nhu cầu lớn, thị trường nhà cho thuê hiện nay vẫn phân mảnh, phần lớn công trình do cá nhân hoặc doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh với chất lượng và tiêu chuẩn không đều. Trong ngắn hạn, căn hộ dịch vụ, chung cư mini nội đô và căn hộ diện tích nhỏ phù hợp với người độc thân hoặc gia đình hạt nhân được dự báo tiếp tục được ưa chuộng, với lợi suất khai thác cho thuê và lấp đầy ổn định. Đặt trong bối cảnh Nhà nước xác định nhà ở cho thuê là trụ cột chiến lược từ nay đến 2030, chuyên gia Avison Youg cho rằng cần đa dạng hóa loại hình nhà cho thuê, trong đó, mô hình nhà ở thương mại cho thuê dài hạn (build-to-rent), vận hành bài bản theo tiêu chuẩn thống nhất, nên được tính đến để thí điểm.
… Nhưng quyết định mua nhà của người trẻ đã thay đổi
Chuyên gia Avison Young cho rằng, sự thay đổi trong quan điểm mua nhà của người trẻ đang định nghĩa lại nhu cầu về nhà ở. Đây không đơn thuần là quyết định của mỗi cá nhân, mà là thay đổi mang tính nền tảng liên quan đến nhân khẩu học, khả năng chi trả và tư duy tiêu dùng thế hệ mới. Theo đó, định vị đúng sản phẩm, đúng giá cả tại vị trí phù hợp sẽ giúp doanh nghiệp duy trì thế mạnh cạnh tranh trong dài hạn.
Nhu cầu nhà ở từ nhóm người trẻ Millennial và Gen Z Việt Nam vẫn rất lớn. Nhưng cách tiếp cận tài sản nhà ở đang thay đổi vì giá bán cao, chi phí sống tăng nhanh và sự thay đổi trong lối sống và tư duy thế hệ.
Nguyên nhân đầu tiên là tốc độ tăng giá nhà đã vượt xa thu nhập. Trong 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng đã tăng lần lượt 72%, 50% và 34%, trong khi thu nhập trung bình chỉ tăng 6–10%/năm. Đến cuối năm 2025, giá nhà đã cao gấp khoảng 20 lần thu nhập bình quân năm, theo ULI Asia Pacific Home Attainability Index 2025. Giá bán sơ cấp tiếp tục lập cột mốc mới, đạt trung bình khoảng 3.900 USD/m2 tại TP. Hồ Chí Minh và 3.950 USD/m2 tại Hà Nội trong đầu quý II/2026.
Trong khi giá tăng nhanh, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, phân khúc dưới 1.500 USD/m2 lại suy giảm kéo dài. Hầu hết sản phẩm mở bán tại TP. Hồ Chí Minh (trước sáp nhập) trong quý 1 thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Điều này khiến người trẻ rơi vào thế bế tắc: không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, nhưng cũng không mua nổi nhà ở thương mại trong nội đô.
Hiện nay, giá bất động sản tăng nhanh nhiều năm qua buộc người trẻ phải tính toán lại chi phí cơ hội của việc mua nhà. Thay vì “khóa” dòng tiền vào một tài sản dài hạn, họ cân nhắc giữa sở hữu nhà với phân bổ nguồn lực đồng đều cho tiết kiệm, đầu tư, phát triển kỹ năng và chất lượng sống.
Theo chuyên gia Avison Young, thị trường bất động sản hiện nay đang phân hóa thành ba nhóm khách hàng trẻ.
Nhóm 1: Muốn mua nhưng thận trọng
Đây là tệp người trẻ vẫn có nguyện vọng sở hữu nhà nhưng cố tình trì hoãn quyết định mua để quản lý rủi ro tài chính. Họ theo dõi sát biến động lãi suất, chính sách tín dụng và nguồn cung nhà mới, chờ thời điểm phù hợp hơn để ra quyết định mua nhà.
Với nhóm 1, khả năng trả góp hàng tháng sẽ thể hiện mức độ an toàn tài chính dài hạn. Trong bối cảnh lãi vay mua nhà bình quân năm 2026 dự báo cao hơn 3–4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước (VIS Rating), tâm lý trì hoãn mua nhà sẽ càng lan rộng. Thay vào đó, người trẻ nhóm 1 sẽ dành thêm thời gian tiết kiệm và cải thiện thu nhập. Nhiều người đặt mục tiêu tích lũy tối thiểu 30% giá trị căn hộ trước khi vay nhằm giảm áp lực trả nợ.
Nhóm 2: Chấp nhận rủi ro trong mức nhất định để sở hữu nhà
Nhóm 2 quan niệm chờ đợi sẽ khiến cơ hội sở hữu ngày càng thu hẹp. Lý do rất rõ ràng: giá tăng bình quân khoảng 3% sau mỗi đợt mở bán, trong khi chi phí phát triển dự án và lãi vay cũng leo thang. Với nhóm 2, nhà vẫn là công cụ xây dựng tài sản bền vững, có tính kế thừa, ổn định và khó bị xói mòn bởi lạm phát.
Để mua được nhà, nhóm 2 sẽ đi xa hơn. Cụ thể, họ sẽ dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh hoặc khu vực cách trung tâm 15-20 km để tìm căn hộ dưới 5 tỷ đồng. Cùng với nhà đầu tư, nhóm 2 là động lực chính hấp thụ nguồn cung tầm trung tại các thị trường giáp ranh TP. Hồ Chí Minh cũ như Thuận An, Dĩ An, Thủ Dầu Một, kéo thanh khoản toàn thị trường TP.HCM sau sáp nhập cải thiện.
Tuy nhiên, rủi ro tài chính của nhóm này không nhỏ. Khi giá bán vượt khả năng tích lũy, phần lớn người mua phụ thuộc vào hỗ trợ tài chính từ gia đình hoặc chấp nhận tỷ lệ vay lên đến 70% giá trị căn hộ – đồng nghĩa với áp lực trả nợ kéo dài 10-20 năm khi nền thu nhập chỉ ở giai đoạn đầu.
Ngoài ra, họ cũng phải cạnh tranh trực tiếp với nhóm nhà đầu tư có sẵn dòng tiền và khả năng giữ tài sản dài hạn. Dù vậy, nếu lựa chọn được sản phẩm có giá hợp lý, vị trí thuận tiện và pháp lý rõ ràng, nhóm 2 có thể tạo lập chỗ ở ổn định trong tầm tay.
Nhóm 3: Không mua cũng là một lựa chọn. Chiến lược thuê nhà dài hạn Không ám ảnh sở hữu nhà như hai nhóm trên, người trẻ nhóm 3 tin rằng thuê nhà là quyết định tài chính chủ động và hiệu quả để có cuộc sống tốt hơn.
Sự thay đổi này gắn với biến động trong cấu trúc đô thị: kết hôn muộn, quy mô hộ gia đình nhỏ, nghề nghiệp linh hoạt hơn và quan tâm hơn đến sinh kế và chất lượng sống. Với nhóm 3, thuê nhà giúp họ duy trì tính cơ động và giữ chi phí nhà ở trong ngưỡng 30% thu nhập, nhất là trong bối cảnh việc làm và thu nhập chưa thực sự ổn định. Nhóm này cũng có xu hướng chấp nhận sống cùng gia đình.
Dữ liệu đang phản ánh rõ xu hướng này: trong năm 2024, lượng tìm kiếm thuê nhà tăng gần 22%, với gần 62% khách tìm thuê thuộc nhóm 25–34 tuổi (batdongsan.com.vn). Hơn 41% người thuê cho biết họ lựa chọn vì không đủ tài chính mua, không muốn ràng buộc khoản vay, hoặc nhận thấy chi phí thuê thấp hơn lãi vay mua nhà.
Đáng chú ý, quyết định thuê nhà không hoàn toàn phản ánh hạn chế tài chính. Một bộ phận người trẻ ưu tiên sự linh hoạt khi và chủ động phân bổ nguồn vốn vào các khoản đầu tư đem lại lợi nhuận hoặc thanh khoản cao hơn.
Chuyên gia Avison Young, để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người trẻ, chính sách cần tập trung nhiều hơn vào cấu trúc nguồn cung thay vì chỉ kiểm soát tín dụng. Cụ thể, định nghĩa loại hình “nhà ở vừa túi tiền” và thiết kế cơ chế ưu đãi, tương tự nhà ở xã hội. Nhà ở phổ thông là phân khúc có biên lợi nhuận thấp, thời gian thu hồi vốn dài, trong khi chi phí đầu tư không ngừng tăng. Không có sự hỗ trợ như rút ngắn thời gian phê duyệt, ưu đãi thuế hay cho phép tăng mật độ xây dựng nhằm bù đắp chi phí, doanh nghiệp sẽ không thấy khả thi về mặt thương mại để đầu tư bài bản và quy mô lớn.
Cùng với đó, khung pháp lý nên được làm rõ để thúc đẩy thị trường nhà cho thuê. Cụ thể, luật hóa quyền và nghĩa vụ của các bên về thời hạn hay cơ chế tăng giá để bảo vệ người thuê nhà. Cuối cùng, nên xem xét mở rộng phương thức thuê mua cho nhà ở thương mại nhằm giảm áp lực tài chính cho người trẻ có nhu cầu ở thực bên cạnh đòn bẩy vay vốn.
