Định hướng mở rộng nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu thực
Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó đáng chú ý là hàng loạt cơ chế mới nhằm phát triển phân khúc nhà ở có khả năng tiếp cận cao hơn với người dân, đồng thời hoàn thiện nền tảng dữ liệu phục vụ quản lý thị trường.
Trong bối cảnh giá nhà tại nhiều đô thị liên tục neo ở mức cao, còn nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, cơ quan soạn thảo đề xuất bổ sung quy định riêng về phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại giá phù hợp. Đây là lần đầu tiên hai loại hình này được quy định thành một nội dung riêng trong dự thảo Luật Nhà ở.
Theo dự thảo, nhà ở cho thuê là công trình do tổ chức hoặc cá nhân đầu tư xây dựng với mục đích cho thuê. Nhà nước tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong việc hình thành quỹ nhà thông qua nguồn ngân sách và Quỹ Nhà ở quốc gia. Đối tượng được ưu tiên tiếp cận gồm người thu nhập thấp, công nhân, lực lượng vũ trang, cán bộ, công chức, viên chức, sinh viên và các nhóm đang thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội. Người lao động có nhu cầu về chỗ ở cũng có thể được thuê nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định.
Để tạo động lực thu hút doanh nghiệp tham gia, Bộ Xây dựng đề xuất cho phép chủ đầu tư sử dụng tối đa 20% tổng diện tích sàn của dự án để kinh doanh thương mại, dịch vụ nhằm tạo thêm nguồn thu, qua đó giảm giá thuê. Phần doanh thu từ hoạt động cho thuê cũng được hưởng ưu đãi về thuế giá trị gia tăng.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng việc bổ sung chương riêng về phát triển nhà ở cho thuê là cần thiết khi nhu cầu nhà ở tại các đô thị và khu công nghiệp ngày càng lớn. Theo ông Đính, thị trường nhà cho thuê chuyên nghiệp tại Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển nhưng khó đáp ứng nhu cầu nếu chỉ dựa vào nguồn lực ngân sách. Vì vậy, cần có cơ chế để doanh nghiệp tư nhân, quỹ đầu tư và các đơn vị vận hành chuyên nghiệp tham gia phát triển quỹ nhà cho thuê dài hạn.
Cùng với đó, dự thảo cũng đưa vào quy định loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp nhằm đáp ứng nhu cầu của nhóm người có thu nhập trung bình - đối tượng chưa đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng gặp khó khăn khi tiếp cận nhà ở thương mại hiện nay.
Theo phương án được đề xuất, giá bán và giá thuê mua sẽ do UBND cấp tỉnh xác định theo từng khu vực trên cơ sở bảo đảm phù hợp khả năng chi trả của người dân, đồng thời vẫn tính đúng, tính đủ chi phí đầu tư. Để hạn chế đầu cơ, người mua hoặc thuê mua sẽ không được chuyển nhượng trong thời hạn tối thiểu 5 năm kể từ khi hoàn tất nghĩa vụ thanh toán và mỗi cá nhân chỉ được sở hữu tối đa một căn trong cùng dự án.
Tại hội nghị góp ý dự thảo luật do Bộ Xây dựng tổ chức, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp kiến nghị cần tiếp tục làm rõ các tiêu chí về giá bán, diện tích và điều kiện áp dụng đối với nhà ở thương mại giá phù hợp nhằm bảo đảm tính thống nhất trong quá trình triển khai tại các địa phương.
Thúc đẩy số hóa để tăng tính minh bạch của thị trường bất động sản
Song song với các chính sách phát triển nguồn cung, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hướng đến xây dựng thị trường minh bạch hơn thông qua việc đẩy mạnh chuyển đổi số và hoàn thiện cơ sở dữ liệu. Điểm nổi bật của dự thảo là đề xuất cấp mã định danh điện tử cho từng sản phẩm bất động sản. Mỗi bất động sản sẽ được gắn một chuỗi ký tự riêng và quản lý trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
Nếu được triển khai, mỗi tài sản sẽ có một "hồ sơ số" lưu giữ đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý, quyền sở hữu, lịch sử giao dịch cũng như các biến động phát sinh trong suốt vòng đời của bất động sản. Đây được xem là bước đi phù hợp trong bối cảnh Chính phủ đang thúc đẩy xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng đồng bộ, liên thông giữa các cơ quan quản lý.
TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho biết, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đồng bộ và minh bạch là điều kiện quan trọng để thị trường bất động sản vận hành hiệu quả hơn, đồng thời góp phần giảm chi phí giao dịch và hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư.
Ngoài quy định về mã định danh điện tử, dự thảo còn yêu cầu các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có tài khoản định danh điện tử khi thực hiện giao dịch trên hệ thống theo quy định của pháp luật. Đồng thời, cơ quan soạn thảo cũng đề xuất bổ sung điều kiện đối với hoạt động chuyển nhượng vốn góp, cổ phần hoặc tổ chức lại doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhằm kiểm soát tốt hơn các giao dịch chuyển nhượng dự án thông qua hình thức mua bán doanh nghiệp.
Đại diện Sở Xây dựng Hà Nội đánh giá, nhiều nội dung sửa đổi lần này đã bám sát những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn, đồng thời phù hợp với yêu cầu cải cách thủ tục hành chính và nâng cao hiệu quả quản lý thị trường. Nếu được hoàn thiện và triển khai đồng bộ, các quy định mới được kỳ vọng sẽ vừa mở rộng nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu thực của người dân, vừa tạo nền tảng cho một thị trường bất động sản minh bạch, hiện đại và vận hành hiệu quả hơn.
