Mới đây, tại tọa đàm về tầm nhìn và triển vọng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong kỷ nguyên , TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV, đồng thời là thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho biết, thị trường bất động sản vẫn tồn tại nhiều dấu hiệu thiếu bền vững, trong đó đáng chú ý là mặt bằng giá nhà ở đang ở mức rất cao.
Theo các báo cáo quốc tế, giá bất động sản tại Việt Nam hiện cao gấp khoảng hai lần so với thu nhập của người dân. Trung bình, một người phải mất tới 30 năm tích lũy mới có thể mua được nhà.
Ngoài ra, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức, đặc biệt là các vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để. Đối với thị trường nhà ở, nguồn cung lại tập trung nhiều vào các sản phẩm cao cấp, hạng sang, trong khi nhà ở xã hội còn thiếu. Vì vậy, theo ông Lực, trong thời gian tới cần thúc đẩy phát triển các loại hình nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân.
Bên cạnh đó, tốc độ phát triển của thị trường chưa đồng đều. Một số doanh nghiệp đầu tư dàn trải, triển khai nhiều dự án cùng lúc. Khi nền kinh tế xuất hiện những biến động như lãi suất tăng cao, chiến tranh hoặc bất ổn quốc tế, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp này sẽ chịu ảnh hưởng lớn.
Trong lĩnh vực xây dựng, các doanh nghiệp cũng đang đối mặt nhiều khó khăn như thiếu hụt nguyên vật liệu, chi phí đầu vào cao và chi phí đấu thầu tăng mạnh. Theo ông Lực, để duy trì hoạt động và phát triển, doanh nghiệp cần thay đổi phương thức quản trị, nâng cao hiệu quả triển khai dự án, đồng thời tăng cường ứng dụng khoa học – công nghệ nhằm giảm giá thành và thúc đẩy quá trình xanh hóa.
“Năm 2026, bối cảnh kinh tế và quốc tế vẫn còn nhiều bất định, vì vậy thị trường bất động sản khó có thể bứt phá mạnh”, ông Lực dự báo.
Tuy nhiên, chuyên gia cũng cho biết, thị trường đã có những yếu tố hỗ trợ tích cực. Thời gian qua, nhiều cơ chế, chính sách đã được ban hành nhằm tháo gỡ các vướng mắc cho thị trường. Đặc biệt, các quy định liên quan đến Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản đang tiếp tục được điều chỉnh để khắc phục những bất cập còn tồn tại.
Ngoài ra, đầu tư công đang được đẩy mạnh, với tổng vốn năm nay ước đạt khoảng 1 triệu tỷ đồng, đây là mức cao nhất trong khu vực Đông Nam Á. Trong đó, khoảng 80% nguồn vốn được dành cho phát triển hạ tầng, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản.
Ở góc nhìn khác, TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, từ quý IV/2025, lãi suất huy động tăng đã kéo theo lãi suất cho vay nhích lên, khiến nhu cầu đầu tư chững lại cục bộ tại một số khu vực từng tăng “nóng”. Tuy vậy, thị trường vẫn chưa ghi nhận sự suy giảm của nhu cầu đầu tư dài hạn.
Theo ông Đính, nhu cầu mua bất động sản để ở vẫn duy trì ở mức cao nhờ tốc độ tăng trưởng kinh tế, quá trình đô thị hóa và sự mở rộng nhanh của tầng lớp trung lưu và thượng lưu.
Dù vậy, sức mua trên thị trường vẫn chịu tác động từ mặt bằng giá nhà tăng cao. Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng nới rộng khiến nhiều người dân, đặc biệt là người trẻ, giảm động lực sở hữu nhà. Bên cạnh đó, thị trường cũng xuất hiện sự chênh lệch giữa kỳ vọng của người bán và hành vi của người mua. Người bán có xu hướng giữ giá hoặc chỉ giảm nhẹ, trong khi người mua vẫn giữ tâm lý thận trọng và quan sát.
Dự báo về nguồn cung, ông Đính cho biết trong năm 2026 thị trường có thể đạt khoảng 150.000 sản phẩm nhà ở nếu các dự án được mở bán đúng kế hoạch. Trong đó, khu vực miền Bắc dự kiến đạt khoảng 60.000 sản phẩm, riêng Hà Nội và Hưng Yên khoảng 40.000 sản phẩm. TP.HCM ước đạt khoảng 55.000 sản phẩm, còn khu vực miền Tây khoảng 11.000 sản phẩm.
Tỷ trọng đóng góp của khu vực miền Nam được dự báo sẽ tăng rõ rệt khi nhiều dự án đang triển khai có kế hoạch ra hàng đúng tiến độ. Tuy nhiên, xu hướng phân hóa nguồn cung giữa các doanh nghiệp vẫn tiếp tục diễn ra.
Nhu cầu nhà ở trong thời gian tới được dự báo vẫn duy trì ở mức cao, trong khi nhu cầu đầu tư có thể gia tăng khi dòng vốn “rẻ” tiếp tục được bơm ra nền kinh tế và hạ tầng giao thông được thúc đẩy phát triển mạnh mẽ.
Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển về các khu vực vùng ven khi mặt bằng giá tại khu vực trung tâm đã ở mức cao, không còn nhiều dư địa tăng trưởng và tỷ suất sinh lời thấp.
Các giao dịch trên thị trường được dự báo tiếp tục tăng theo nguồn cung nhưng mang tính chọn lọc cao hơn, tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn thiện, chủ đầu tư uy tín, đáp ứng tiêu chuẩn phát triển bền vững và nằm dọc các tuyến đường vành đai hoặc hệ thống giao thông công cộng.
Tuy nhiên, tại một số khu vực vùng ven vẫn xuất hiện tình trạng kẹt thanh khoản do hạ tầng chưa hoàn thiện hoặc chủ đầu tư chưa đủ năng lực triển khai các tiện ích cơ bản để thu hút nhu cầu ở thực.
Ông Đính cho rằng trong năm 2026, phân khúc căn hộ chung cư sẽ tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt nguồn cung và thanh khoản thị trường. Bên cạnh đó, đất nền và nhà ở riêng lẻ tại các địa phương có nền kinh tế phát triển và hạ tầng đang được triển khai thực tế cũng nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.
Phân khúc nhà ở xã hội cũng được kỳ vọng gia tăng mạnh về nguồn cung, hướng tới mục tiêu hoàn thành khoảng 100.000 căn trong năm 2026 với sự tham gia của nhiều chủ đầu tư lớn.
Theo Chủ tịch VARS, giá bán trên thị trường sơ cấp trong năm nay vẫn có khả năng duy trì ở mức cao do chi phí tiền sử dụng đất tăng mạnh theo bảng giá đất mới, trong khi nhiều dự án được triển khai trở lại sau khi tháo gỡ pháp lý phải đối mặt với chi phí vốn cao hơn. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá có thể chậm lại khi các chủ đầu tư cạnh tranh mạnh hơn về giá bán và chính sách bán hàng.
Ở thị trường thứ cấp, giá bán được dự báo tiếp tục xu hướng tăng nhưng có sự phân hóa rõ rệt và giao dịch diễn ra chọn lọc hơn. Trong khi mặt bằng giá tại khu vực miền Nam vẫn duy trì đà tăng ổn định, thì tại miền Bắc – sau giai đoạn tăng nóng ở một số thị trường – giá bán có dấu hiệu chững lại do áp lực nguồn cung mới dự kiến tăng mạnh.
“Chúng tôi cho rằng thị trường bất động sản năm 2026 sẽ tăng trưởng tốt hơn năm 2025. Tuy nhiên, sự phân hóa sẽ rõ rệt hơn, theo hướng thực chất và bền vững hơn”, ông Đính nhận định.
Vì vậy, xu hướng tăng giá vẫn có thể tiếp diễn theo hướng chọn lọc, tập trung vào các dự án có mức giá phù hợp, kết nối giao thông thuận tiện, phát triển theo mô hình TOD và đã hình thành hệ thống hạ tầng cùng các tiện ích cơ bản, đủ sức đáp ứng nhu cầu ở thực.
