Bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Eras Land, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhấn mạnh, biến động lãi suất và chính sách tín dụng đang tác động trực tiếp đến cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà khiến thị trường gặp nhiều khó khăn.
Theo bà Hương, bất động sản là ngành có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, liên quan đến hơn 20 lĩnh vực khác và từng đóng góp mức tăng trưởng hai con số trong một số giai đoạn. Tuy nhiên, thị trường này phụ thuộc rất lớn vào tín dụng, đặc biệt là lãi suất.
Thực tế cho thấy, phần lớn người mua nhà phải vay ngân hàng với tỷ lệ khoảng 70% giá trị tài sản, thời hạn vay kéo dài 10-20 năm. Trong giai đoạn đầu, lãi suất thường được cố định ở mức thấp, nhưng sau đó sẽ điều chỉnh theo thị trường. Cụ thể, có thời điểm, lãi suất ưu đãi chỉ khoảng 6-7%/năm nhưng khi hết thời gian cố định có thể tăng lên 13-14%, thậm chí cao hơn. Điều này tạo áp lực rất lớn lên người vay khiến nhiều hộ gia đình gặp khó trong việc duy trì dòng tiền trả nợ.
Vì thế, không chỉ người vay hiện hữu mà nhóm khách hàng mới cũng bị ảnh hưởng rõ rệt khi chi phí tài chính tăng cao, khiến nhu cầu mua nhà suy giảm. Trong giai đoạn cuối năm 2025 và đầu năm 2026, tín dụng bất động sản rơi vào trạng thái khó khăn, giao dịch trên thị trường sụt giảm đáng kể.
Ở phía doanh nghiệp, việc phát triển một dự án bất động sản thường kéo dài từ 3-5 năm, thậm chí lâu hơn do vướng mắc pháp lý và quá trình xây dựng. Vì vậy, nguồn vốn tín dụng đóng vai trò then chốt trong việc đảm bảo tiến độ và hiệu quả đầu tư. Khi lãi suất tăng, chi phí tài chính đội lên, trong khi giá nguyên vật liệu cũng biến động, khiến bài toán hiệu quả trở nên khó khăn hơn. Đặc biệt, với các dự án đã ký hợp đồng với khách hàng, việc chi phí tăng đột biến có thể gây áp lực lớn lên doanh nghiệp. "Lãi suất cần có tính ổn định, phù hợp với đặc thù trung và dài hạn của thị trường bất động sản. Nếu biến động quá mạnh sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cả doanh nghiệp và người mua nhà", Tổng giám đốc Eras Land nhấn mạnh.
Chưa kể, theo bà Hương, là dù có tiềm năng tăng trưởng, một số phân khúc như bất động sản du lịch vẫn gặp khó trong tiếp cận tín dụng do bị xếp vào nhóm hạn chế cho vay. Trong khi đó, đây là lĩnh vực cần nguồn vốn lớn để phát triển hạ tầng và sản phẩm nhằm đáp ứng nhu cầu du lịch ngày càng tăng. Việc hạn chế tín dụng có thể khiến quá trình phục hồi và mở rộng của phân khúc này chậm lại.
Mỗi loại hình bất động sản, từ nhà ở, công nghiệp, thương mại đến du lịch đều đáp ứng những nhu cầu khác nhau của thị trường. Vấn đề cốt lõi là các dự án phải tạo ra giá trị thực để đáp ứng nhu cầu thật và đảm bảo dòng tiền bền vững. Theo đó, bà Hương kỳ vọng các cơ quan quản lý sẽ sớm có những điều chỉnh phù hợp trong chính sách tín dụng nhằm vừa kiểm soát rủi ro, vừa tạo điều kiện cho thị trường phát triển ổn định và bền vững. "Ngay từ đầu quý 2, nếu có những điều chỉnh kịp thời, thị trường sẽ có cơ hội phục hồi tốt hơn, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực của người dân", bà Hương nhấn mạnh.
Ở góc độ công ty phân phối bất động sản,ông Nguyễn Thái Bình - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đông Tây Land cho biết, khi siết chặt tín dụng, công ty nhận thấy có 3 vấn đề khó khăn diễn ra trên thị trường. Khó khăn đầu tiên là thanh khoản thị trường chậm. Trước đây, có 80 - 90% khách hàng vay mua nhà nhưng khi tín dụng hạn chế thì người vay còn khoảng 60 - 70%. Khi tín dụng siết chặt tăng cao, khách hàng mua nhà nhận thấy mức độ rủi ro nên quyết định mua nhà cân nhắc hơn. Bản thân công ty đã ghi nhận doanh thu giảm từ 30 - 40% so với cùng kỳ dù nguồn hàng trên thị trường ở mức cao.
Khó khăn thứ 2 là người mua nhà lưỡng lự nên việc "chốt đơn" chậm hơn. Thực tế, khách hàng tìm mua nhà nhiều, có nhu cầu nhưng họ lại không quyết định mua hoặc quyết định chậm hơn.
Khó khăn thứ 3là chi phí của công ty tăng cao. Trước đây, hoa hồng 1,5% vẫn có lời nhưng nay tăng gấp 3 - 4 lần vẫn không thể tăng do chi phí khuyến mãi.
Ông Nguyễn Thái Bình cho rằng, hiện việc siết tín dụng đang đánh đồng. Do vậy, cần phân loại khách hàng vay đầu tiên, độ tuổi… để có lãi suất ưu đãi. Nếu không giảm lãi suất được thì ngân hàng cần chọn đối tượng ưu đãi để họ có thể tiếp cận nguồn hàng tốt hơn.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Đức Thuận - Giám đốc Khối chiến lược và Đầu tư Tập đoàn HASCO Holdings cho rằng, doanh nghiệp bất động sản đang 'khó thở' khi tiếp cận tín dụng trong giai đoạn hiện nay. Ông Thuận chỉ ra 3 khó khăn liên quan về tín dụng. Đó là sự lệch pha về kỳ hạn cho vay trong một dự án bất động sản với tiến độ thực hiện. Dự án có thể kéo dài 3 năm đến 5 năm hay thậm chí lên 10 năm nhưng thời hạn ngân hàng cho vay thường ngắn hơn.
Trong khi đó, các doanh nghiệp phải giải quyết bài toán dòng tiền đầu tư ban đầu rất lớn. Chi phí ban đầu của các doanh nghiệp bất động sản có thể chiếm 30% hay thậm chí lên 50% chi phí đầu tư cả dự án nhưng sau đó mới được tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Vì vậy, doanh nghiệp chịu áp lực rất lớn trong giai đoạn đầu tiên, nhất là giải quyết bài toán trả nợ trong ngắn hạn trong khi dòng tiền thu được ở thì tương lai.
Một vấn đề khác, các ngân hàng định giá bất động sản tại thời điểm cho vay bao giờ cũng thấp hơn giá trị tài sản khi đưa ra thị trường. Để được định giá lại khi tài sản đưa ra thị trường và xác định giá trị cho vay lại thì vô cùng khó khăn. Đặc biệt, đối với những doanh nghiệp có lịch sử tín dụng không tốt thì càng khó khăn hơn.
Vì vậy, ông Nguyễn Đức Thuận đề xuất, các cơ quan quản lý nên xem xét để có chính sách cho doanh nghiệp tiếp cận lại dòng vốn tín dụng. Chẳng hạn, khi có một đơn vị khác tham gia tái cấu trúc doanh nghiệp, có khách hàng đặt mua... thì cho doanh nghiệp tiếp cận tín dụng nhanh để giải quyết bài toán vốn, thực hiện dự án. Bên cạnh đó, các ngân hàng vẫn thực hiện giải ngân tín dụng theo chi phí thực tế và hoạt động của doanh nghiệp khi đã thực hiện đủ điều kiện trên hồ sơ, đặc biệt giải ngân mạnh ở giai đoạn đầu để doanh nghiệp thực hiện các dự án.
Một vấn đề khác là hiện vẫn còn tồn đọng rất nhiều dự án đang gặp khó khăn, dự án trong tình trạng "chết lâm sàng", cần tái cơ cấu. Vì vậy, cần có cơ chế phục hồi, cho doanh nghiệp vượt qua khó khăn là giải pháp cần thiết, trong đó có chính sách hỗ trợ để doanh nghiệp tiếp cận được tín dụng.
