Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận năm 2025 do DKRA Consulting công bố, thị trường trong năm qua tiếp tục ghi nhận sự cải thiện đáng kể về nguồn cung sơ cấp và sức cầu ở hầu hết các phân khúc như đất nền, căn hộ, nhà phố/biệt thự. Các giao dịch chủ yếu tập trung tại những dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý và được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín. Trong bối cảnh nguồn cung mới vẫn còn hạn chế, trong khi nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn duy trì ở mức cao, thị trường tiếp tục giữ được đà tăng trưởng tích cực cả về mặt bằng giá lẫn thanh khoản.
Ở phân khúc đất nền, năm 2025 ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng 2% so với năm 2024 nhưng vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước năm 2022, trong đó các dự án đã mở bán từ trước chiếm tới 87% tổng nguồn cung. Sức cầu chung của thị trường được cải thiện rõ rệt khi lượng tiêu thụ tăng khoảng 69% so với năm trước, tuy nhiên giao dịch chỉ tập trung tại các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý và được phát triển bởi những chủ đầu tư có năng lực tài chính. Tây Ninh tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt nguồn cung mới khi tỷ trọng nguồn cung và lượng tiêu thụ lần lượt đạt 38% và 53%. So với cùng kỳ năm 2024, mặt bằng giá sơ cấp tăng trung bình 6%, trong khi giá thứ cấp ghi nhận mức tăng phổ biến từ 12% đến 15%.
Cùng với đất nền, phân khúc căn hộ trong năm 2025 ghi nhận nhiều tín hiệu khởi sắc. Nguồn cung sơ cấp tăng 73% so với năm 2024, trong đó TP.HCM tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu với 87% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Nguồn cung mới đạt hơn 29.000 căn hộ, gấp 2,5 lần cùng kỳ năm trước, riêng Bình Dương (cũ) chiếm tới 53% tổng nguồn cung mới. Giá bán sơ cấp tại TP.HCM dẫn đầu về tốc độ tăng giá, dao động từ 4% đến 16% tùy từng địa phương, trong khi mặt bằng giá thứ cấp tăng bình quân từ 10% đến 18% so với năm 2024.
Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, nguồn cung và sức cầu ghi nhận mức tăng trưởng cao nhất kể từ năm 2020 đến nay, dù đà tăng vẫn mang tính cục bộ. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 51% tổng nguồn cung sơ cấp, tăng gấp 6,5 lần so với năm 2024, song giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án mới ở Cần Giờ, Đức Hòa, Bến Lức và Nhơn Trạch. TP.HCM và Tây Ninh tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt khi chiếm tới 86% nguồn cung và 94% lượng tiêu thụ sơ cấp. Mặt bằng giá thứ cấp duy trì xu hướng tăng phổ biến từ 12% đến 19%, đặc biệt tại các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, có kết nối vùng thuận lợi và hệ thống tiện ích đa dạng phục vụ cư dân.
Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, thị trường năm 2025 ghi nhận sự cải thiện cục bộ ở một số phân khúc. Biệt thự nghỉ dưỡng có nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 25% so với cùng kỳ, sức cầu thị trường tăng khoảng 1,3 lần nhưng giao dịch chỉ tập trung ở những dự án có giá bán dưới 10 tỷ đồng/căn, pháp lý hoàn thiện và được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh. Mặt bằng giá sơ cấp tăng trung bình 8% so với cùng kỳ, trong khi các chính sách hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc và ưu đãi thanh toán tiếp tục được duy trì để cải thiện thanh khoản.
Phân khúc nhà phố và shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng 15% so với cùng kỳ nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với giai đoạn trước năm 2022. Sức cầu chung tăng khoảng 1,9 lần so với năm 2024, song chủ yếu tập trung tại các dự án mở bán mới, trong khi các dự án cũ tiếp tục giao dịch chậm. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động, các chính sách cam kết thuê lại, mua lại và hỗ trợ lãi suất tiếp tục được áp dụng rộng rãi.
Riêng phân khúc condotel ghi nhận nguồn cung sơ cấp giảm 8% so với cùng kỳ, phần lớn đến từ lượng tồn kho của các dự án cũ. Sức cầu thị trường duy trì ở mức thấp và chỉ tập trung cục bộ tại các dự án mới mở bán trong năm. Khu vực miền Trung tiếp tục là điểm sáng về nguồn cung khi chiếm 50% tổng nguồn cung sơ cấp, trong khi miền Nam dẫn dắt thanh khoản với hơn 61% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp cả nước. Mặt bằng giá sơ cấp tăng bình quân 12% và tiếp tục duy trì ở mức cao.
Bước sang năm 2026, DKRA Consulting dự báo thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận sẽ tiếp tục đà phục hồi, trong đó phân khúc đất nền được kỳ vọng phục hồi tích cực với nguồn cung mới dao động từ 3.500 đến 4.000 nền, chủ yếu đến từ các dự án khu đô thị quy mô lớn. Nhờ lợi thế quỹ đất, dư địa tăng giá và hạ tầng kết nối vùng thuận lợi, Long An (cũ) và Bình Dương (cũ) tiếp tục giữ vai trò chủ lực nguồn cung. Sức cầu được dự báo duy trì đà hồi phục nhưng vẫn mang tính chọn lọc, tập trung tại các địa phương và sản phẩm có hạ tầng, pháp lý và khả năng kết nối tốt.
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới trong năm 2026 được dự báo duy trì ổn định hoặc tăng nhẹ, ước đạt khoảng 30.000 – 35.000 căn hộ, tập trung chủ yếu tại khu Đông TP.HCM và Bình Dương (cũ), trong khi Tây Ninh (Long An cũ) tăng tốc với nhiều dự án truyền thông mở bán. Sức cầu có thể tiếp tục cải thiện nhưng khó có đột biến trong nửa đầu năm, thanh khoản được kỳ vọng tăng dần nhờ kinh tế vĩ mô ổn định, nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và các động thái thí điểm bỏ room tín dụng.
Với phân khúc nhà phố và biệt thự, thị trường sơ cấp được dự báo tiếp tục phục hồi tích cực cả về nguồn cung và lượng tiêu thụ, song nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở các dự án quy mô lớn hoặc các giai đoạn mở bán tiếp theo. Giao dịch vẫn mang tính chọn lọc, hướng đến các dự án do chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh triển khai, trong khi mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao do tác động của chi phí đầu vào và hạ tầng phát triển.
Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung condotel năm 2026 dự kiến tương đương năm 2025, dao động khoảng 2.500 – 3.000 căn, phân bổ chủ yếu tại TP.HCM, Khánh Hòa và Quảng Ninh. Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng dự kiến tăng nhẹ, đạt khoảng 1.200 – 1.500 căn, tập trung tại Phú Thọ, Ninh Thuận và Khánh Hòa. Sức cầu thị trường được dự báo cải thiện so với năm 2025, song khó có nhiều đột biến trong ngắn hạn.
