Sửa Luật Đất đai: Gỡ chồng chéo, bảo đảm quyền lợi người sử dụng đất

Làm rõ các trường hợp thu hồi sổ đỏ, bổ sung quy định đối với đất không còn tồn tại

Trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai, hoàn thiện các quy định về cấp, đính chính, thu hồi và hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung cần được quan tâm. Đây không chỉ là vấn đề liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất mà còn gắn với yêu cầu nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, hạn chế tranh chấp và bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật.

Theo dự kiến, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ được Quốc hội xem xét thông qua tại kỳ họp thứ 2. Trong đó, các quy định về xử lý Giấy chứng nhận đã cấp tiếp tục được duy trì, với 6 trường hợp Nhà nước thực hiện thu hồi. So với pháp luật hiện hành, các trường hợp cơ bản vẫn được giữ nguyên nhưng cách diễn đạt đã được điều chỉnh theo hướng cô đọng hơn.

Cụ thể, việc thu hồi được thực hiện khi Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất đã ghi trên Giấy chứng nhận; khi cấp đổi giấy chứng nhận; hoặc khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động và thuộc trường hợp phải cấp mới giấy tờ này.

Một trường hợp khác là Giấy chứng nhận được cấp không đúng quy định tại thời điểm cấp. Các sai phạm có thể liên quan đến thẩm quyền, đối tượng sử dụng đất, diện tích, điều kiện cấp giấy, mục đích sử dụng, thời hạn hoặc nguồn gốc sử dụng đất. Tuy nhiên, quy định này có ngoại lệ đối với trường hợp người được cấp đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo đúng quy định pháp luật.

Hai trường hợp còn lại liên quan đến việc Giấy chứng nhận đã bị tòa án có thẩm quyền tuyên hủy và việc đấu giá, giao quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của tòa án, cơ quan thi hành án nhưng người phải thi hành án không nộp lại giấy tờ đã cấp.

Dự thảo cũng đặt ra yêu cầu về căn cứ pháp lý khi xử lý Giấy chứng nhận ngoài các trường hợp nêu trên. Việc thu hồi chỉ được tiến hành khi có bản án hoặc quyết định của tòa án đã được thi hành, hoặc văn bản kiến nghị của cơ quan thi hành án theo quy định, trong đó có nội dung yêu cầu thu hồi Giấy chứng nhận.

Nếu người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không giao nộp giấy tờ thuộc diện thu hồi, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện hủy Giấy chứng nhận đã cấp. Sau khi hoàn tất quá trình xử lý, người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Bên cạnh việc duy trì các trường hợp thu hồi hiện hành, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) đề xuất bổ sung một tình huống phát sinh từ thực tiễn quản lý đất đai. Theo đó, hiệp hội kiến nghị quy định rõ việc Nhà nước thu hồi, hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi thửa đất bị phá hủy do nguyên nhân khách quan và người sử dụng không thể khôi phục hiện trạng ban đầu.

Đề xuất này hướng tới xử lý những trường hợp mà đối tượng được ghi nhận trên giấy tờ pháp lý không còn tồn tại trên thực tế. Việc bổ sung căn cứ cụ thể có thể giúp cơ quan chức năng có cơ sở giải quyết thống nhất, tránh lúng túng khi áp dụng pháp luật, đồng thời làm rõ trách nhiệm của người sử dụng đất trong những tình huống đặc biệt.

Tuy nhiên, để quy định phát huy hiệu quả, việc xác định nguyên nhân khách quan, mức độ phá hủy và khả năng khôi phục thửa đất cần có tiêu chí rõ ràng. Đây cũng là vấn đề cần được cân nhắc trong quá trình hoàn thiện dự thảo, nhằm hạn chế cách hiểu khác nhau và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.

Đổi mới quản trị đất đai, bảo đảm minh bạch và phát huy nguồn lực phát triển

Những đề xuất liên quan đến Giấy chứng nhận cần được xem xét trong tổng thể quá trình đổi mới chính sách đất đai. Đất đai không chỉ là đối tượng quản lý mà còn là nguồn lực quan trọng đối với phát triển kinh tế - xã hội. Vì vậy, việc sửa đổi pháp luật cần hướng đến đồng thời hai mục tiêu: quản lý chặt chẽ và khai thác hiệu quả giá trị của nguồn lực này.

Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đặt ra yêu cầu đổi mới tư duy quản trị, đưa đất đai trở thành nguồn lực chiến lược và động lực phát triển.

Theo TS. Phạm Anh Tuấn, Trưởng khoa Quản lý đất đai, Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, điểm cốt lõi của nghị quyết là thay đổi cách nhìn nhận và phương thức quản trị đất đai. Thay vì chủ yếu tập trung vào việc bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích, quy hoạch và quy định pháp luật, chính sách cần chú trọng hơn đến hiệu quả khai thác, sử dụng đất tiết kiệm, bền vững, đồng thời bảo đảm công bằng và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Theo ông Tuấn, định hướng này phải được cụ thể hóa xuyên suốt các khâu từ quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng, thu hồi, định giá đến đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận. Mỗi chính sách cần gắn với yêu cầu phát huy giá trị nguồn lực, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu và bảo đảm công bằng xã hội.

Một trong những điều kiện quan trọng là tạo lập hệ thống pháp luật đồng bộ. Việc sửa đổi Luật Đất đai cần được triển khai trong mối liên hệ với Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu cùng các quy định về tài chính đất đai. Sự thống nhất giữa các văn bản sẽ góp phần khắc phục những điểm chồng chéo, mâu thuẫn hoặc khoảng trống pháp lý, qua đó giảm thời gian giải quyết thủ tục và tạo môi trường đầu tư ổn định hơn.

TS. Phạm Anh Tuấn cũng lưu ý, yêu cầu đồng bộ không chỉ dừng lại ở việc thống nhất các luật có liên quan mà còn phải đáp ứng điều kiện phát triển mới, phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Những cơ chế liên quan đến giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, định giá, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cần được thiết kế theo hướng minh bạch, khách quan, công bằng, đồng thời duy trì vai trò quản lý thống nhất của Nhà nước.

Cùng với hoàn thiện thể chế, nâng cao chất lượng thực thi chính sách là yêu cầu không thể tách rời. Các quy định về quy hoạch, giao đất, thu hồi đất, định giá, đăng ký cấp Giấy chứng nhận và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần được công khai để người dân, doanh nghiệp có thể tiếp cận thông tin và giám sát quá trình thực hiện. Khi trách nhiệm của cơ quan chức năng được xác định rõ, nguy cơ phát sinh khiếu kiện, thất thoát, lãng phí và tiêu cực sẽ có điều kiện được hạn chế.

Chuyển đổi số được xem là công cụ hỗ trợ quan trọng cho quá trình đổi mới này. Ông Tuấn cho rằng cần sớm hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, mở rộng dịch vụ công trực tuyến và tăng cường kết nối, chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan quản lý cũng như những ngành, lĩnh vực liên quan. Hệ thống dữ liệu thống nhất sẽ giúp giảm chi phí tuân thủ, rút ngắn thời gian xử lý thủ tục và tăng tính minh bạch trên thị trường quyền sử dụng đất.

Theo ông Tuấn, những bất cập trong hệ thống pháp luật và quá trình tổ chức thực hiện có thể góp phần dẫn đến khiếu nại, tố cáo, thất thoát hoặc tiêu cực trong lĩnh vực đất đai. Do đó, việc rà soát thực tiễn cần nhận diện đầy đủ các quy định mâu thuẫn, chồng chéo và khoảng trống để xây dựng giải pháp có tính khả thi, đồng thời nâng cao trách nhiệm giải trình của cơ quan thực thi.