Dòng vốn FDI duy trì đà tăng, nhu cầu khu công nghiệp chuyển dịch
Trong 8 tháng đầu năm 2026, hoạt động thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tiếp tục ghi nhận tín hiệu tích cực. Theo số liệu của Bộ Tài chính, vốn FDI giải ngân đạt 14,2 tỷ USD, tăng 13% so với cùng kỳ năm trước, trong khi vốn FDI đăng ký mới đạt 12,2 tỷ USD, tăng 86%.
Công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục là lĩnh vực thu hút vốn đầu tư nước ngoài chủ lực. Hoạt động sản xuất của khối doanh nghiệp FDI duy trì đà tăng trưởng, với giá trị xuất khẩu và nhập khẩu lần lượt tăng 30% và 45% so với cùng kỳ.
Cùng với sự gia tăng của dòng vốn đầu tư, xu hướng dịch chuyển sang các lĩnh vực có hàm lượng công nghệ cao như bán dẫn, trí tuệ nhân tạo (AI) và trung tâm dữ liệu đang đặt ra yêu cầu mới đối với các nhà phát triển khu công nghiệp. Bên cạnh quỹ đất, chất lượng hạ tầng và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững ngày càng trở thành những yếu tố quan trọng trong việc thu hút nhà đầu tư.
Trong nhóm doanh nghiệp niêm yết, Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex, HOSE: BCM), Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (HOSE: KBC) và Tổng công ty IDICO - CTCP (HNX: IDC) đang từng bước phát triển các mô hình khu công nghiệp xanh, sinh thái để đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư.
Becamex cùng đối tác VSIP tiếp tục mở rộng quỹ đất tại nhiều địa phương, trong đó có dự án khu công nghệ cao quy mô 628 ha tại Ninh Bình. Kinh Bắc có các hợp đồng và thỏa thuận ghi nhớ với tổng diện tích gần 170 ha, gắn với những khách thuê lớn như LG, Luxshare, đồng thời xúc tiến hợp tác phát triển các dự án trung tâm dữ liệu.
Trong khi đó, IDICO tập trung thu hút các dự án quy mô vừa và nhỏ thuộc lĩnh vực công nghiệp chế tạo, dược phẩm và trung tâm dữ liệu. Đây là những lĩnh vực được kỳ vọng tiếp tục tạo nhu cầu thuê đất công nghiệp trong thời gian tới.
Dù triển vọng thu hút đầu tư tương đối thuận lợi, nhu cầu thuê đất gia tăng chưa đồng nghĩa lợi nhuận của các doanh nghiệp sẽ tăng tương ứng trong cùng kỳ. Kết quả kinh doanh còn phụ thuộc vào tiến độ hoàn thiện thủ tục, bàn giao mặt bằng và thời điểm ghi nhận doanh thu của từng đơn vị.
Lợi nhuận quý III/2026 phân hóa giữa các doanh nghiệp
Theo báo cáo triển vọng ngành khu công nghiệp của Chứng khoán MB (MBS), Becamex được dự báo có mức tăng trưởng lợi nhuận cao nhất trong nhóm nghiên cứu. Cụ thể, lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ trong quý III/2026 có thể đạt 1.817 tỷ đồng, tăng 337% so với cùng kỳ năm trước.
Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ việc đưa dự án khu tái định cư Hòa Lợi vào kinh doanh. MBS ước tính Becamex có thể ghi nhận lợi nhuận từ khoảng 400 căn tại dự án này trong quý III. Bên cạnh đó, lợi nhuận từ các công ty liên doanh, liên kết được kỳ vọng tăng 15%, với đóng góp chủ yếu từ VSIP, IJC và Becamex Bình Phước.
Như vậy, mức tăng trưởng lợi nhuận dự kiến của Becamex còn có sự đóng góp từ bất động sản dân cư và các khoản đầu tư liên doanh, liên kết, bên cạnh hoạt động phát triển khu công nghiệp.
Đối với Kinh Bắc, lợi nhuận ròng quý III được dự báo đạt 528 tỷ đồng, tăng 72% so với cùng kỳ. Triển vọng này gắn với khả năng đẩy mạnh bàn giao đất khu công nghiệp trong nửa cuối năm, trên cơ sở lượng hợp đồng chưa bàn giao khoảng 170 ha tính đến cuối quý II/2026.
Riêng trong quý III, doanh nghiệp được kỳ vọng bàn giao khoảng 20 ha tại cụm công nghiệp Hưng Yên và KCN Lộc Giang. Các dự án nhà ở xã hội tại Nếnh và Tràng Duệ cũng có thể đóng góp vào kết quả kinh doanh.
Tuy nhiên, áp lực thanh toán nợ vay vẫn là yếu tố cần theo dõi khi dư nợ của Kinh Bắc gia tăng, trong khi các dự án trọng điểm như Tràng Cát và Trump Complex chưa tạo ra dòng tiền.
Ở nhóm doanh nghiệp kinh doanh đa ngành, Tổng công ty Viglacera - CTCP (HOSE: VGC) được MBS dự báo đạt 168 tỷ đồng lợi nhuận ròng trong quý III, tăng 83% so với cùng kỳ. Diện tích đất khu công nghiệp bàn giao ước đạt 25–30 ha, cao hơn mức khoảng 20 ha của cùng kỳ năm trước. Ngoài ra, mảng vật liệu xây dựng được kỳ vọng hỗ trợ kết quả kinh doanh nhờ hoạt động kinh doanh kính giảm lỗ và lĩnh vực thiết bị vệ sinh tiếp tục tăng trưởng.
Với nhóm doanh nghiệp cao su có hoạt động khu công nghiệp, Công ty CP Cao su Phước Hòa (HOSE: PHR) được dự báo ghi nhận 625 tỷ đồng lợi nhuận ròng, tăng 141% so với cùng kỳ. Kết quả này chủ yếu được hỗ trợ bởi giá cao su tăng và khoản bồi thường đất từ Thaco, VSIP, dự kiến đóng góp khoảng 440 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế.
Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam - CTCP (HOSE: GVR) cũng được dự báo đạt 2.258 tỷ đồng lợi nhuận ròng trong quý III, tăng 19%. Theo ước tính của MBS, doanh thu mảng cao su có thể tăng khoảng 20% nhờ giá bán bình quân tăng 30%, dù sản lượng giảm 8%. Doanh nghiệp đồng thời có khả năng ghi nhận khoản thu nhập bất thường khoảng 600 tỷ đồng từ bồi thường đất.
Ở chiều ngược lại, IDICO được dự báo ghi nhận 428 tỷ đồng lợi nhuận ròng trong quý III, giảm 49% so với cùng kỳ. Diện tích đất khu công nghiệp bàn giao ước đạt khoảng 20 ha, chủ yếu tại KCN Hựu Thạnh và Phú Mỹ II mở rộng. Mức giảm lợi nhuận được lý giải chủ yếu bởi diện tích bàn giao thấp hơn cùng kỳ năm trước, khi doanh nghiệp có nền lợi nhuận cao.
Trong khi đó, hoạt động năng lượng và thu phí BOT của IDICO được kỳ vọng duy trì tương đối ổn định. Sản lượng điện phân phối dự báo tăng khoảng 10% so với cùng kỳ, còn doanh thu BOT ít biến động so với quý trước.
Công ty CP Sonadezi Châu Đức (HOSE: SZC) cũng được dự báo giảm lợi nhuận trong quý III. Cụ thể, lợi nhuận ròng có thể đạt 14 tỷ đồng, giảm 33% so với cùng kỳ. Hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp dự kiến tương đối ổn định so với quý trước do doanh thu được phân bổ theo thời gian. Trong khi đó, mảng bất động sản thương mại tại khu dân cư Hữu Phước chưa có nhiều chuyển biến tích cực.
Nhìn chung, theo phạm vi nghiên cứu của MBS, lợi nhuận ròng của 7 doanh nghiệp được dự báo tăng 52% trong quý III/2026. Tuy nhiên, động lực tăng trưởng giữa các đơn vị có sự khác biệt đáng kể. Một số doanh nghiệp được kỳ vọng cải thiện lợi nhuận nhờ bàn giao đất và ghi nhận doanh thu bất động sản, trong khi những đơn vị khác hưởng lợi từ hoạt động vật liệu xây dựng, cao su hoặc các khoản bồi thường đất.
Do đó, bên cạnh mức tăng trưởng lợi nhuận dự kiến, cơ cấu nguồn thu cũng là yếu tố cần quan tâm khi đánh giá triển vọng tài chính của từng doanh nghiệp. Đặc biệt, tỷ trọng đóng góp từ hoạt động kinh doanh thường xuyên so với các khoản thu nhập bất thường sẽ giúp làm rõ hơn khả năng duy trì lợi nhuận trong những kỳ tiếp theo.
