Người mua cân nhắc
Ngày 18/10, thực hiện chỉ đạo của Chính phủ và Thủ tướng, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng giảm lãi suất tiền gửi niêm yết tối thiểu 0,5 điểm phần trăm với kỳ hạn từ 6 tháng trở lên, đồng thời giảm lãi vay 1,5-2 điểm phần trăm cho sản xuất, kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên. Cũng trong văn bản này, ngân hàng được yêu cầu theo dõi sát giá bất động sản và kiểm soát chặt tín dụng ở những lĩnh vực rủi ro cao.
Theo ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập, nếu lãi suất huy động thực chất giảm trong thời gian tới, bất động sản vẫn có thể hưởng lợi gián tiếp trong 6 - 12 tháng, dù không nằm trong nhóm được trực tiếp yêu cầu giảm lãi suất.
Thứ nhất, lãi suất huy động giảm tạo dư địa để lãi vay mua nhà giảm theo. Thứ hai, một phần tiền gửi tiết kiệm có thể dịch chuyển sang các kênh đầu tư khác, trong đó có bất động sản.
Thứ ba, lãi vay sản xuất, kinh doanh giảm giúp doanh nghiệp có thêm điều kiện phục hồi, cải thiện thu nhập, việc làm và sức mua. Trong đó, chủ doanh nghiệp và đội ngũ quản lý có thu nhập cao là nhóm khách hàng quan trọng của thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, theo ông Kiên, người đang chờ lãi vay mua nhà giảm trong 6 - 12 tháng tới không nên quyết định chỉ dựa trên kỳ vọng này. Cần cân nhắc cả khoản lãi có thể tiết kiệm nếu chờ và cơ hội mua được tài sản với giá tốt.
Chẳng hạn, nếu lãi suất giảm 2 điểm phần trăm, khoản tiết kiệm trong một năm được tính trên dư nợ vay. Trong khi đó, mua được tài sản rẻ hơn 15 - 20% là mức giảm trên toàn bộ giá trị bất động sản. Nếu mức giá đó thực sự tốt và dòng tiền đủ trả nợ, lợi thế về giá mua có thể đáng kể hơn việc chờ lãi suất giảm.
Nếu lãi vay chưa giảm đến mức đủ hấp dẫn, thị trường có thể tiếp tục phân hóa, khiến giá giao dịch giữa những tài sản tương đồng chênh lệch lớn hơn. Người không chịu áp lực tài chính vẫn giữ giá và chờ đợi. Ngược lại, người cần tiền trả nợ hoặc bổ sung vốn kinh doanh có thể phải giảm giá để bán.
Một căn nhà tại Bình Tân từng được trả 10,6 tỷ đồng vào cuối năm 2025 nhưng chủ nhà không bán, nay giao dịch khoảng 9,4 tỷ đồng. Một căn khác tại Bình Thạnh trước đây không chấp nhận giá 13 tỷ đồng, nay giao dịch khoảng 12 tỷ đồng.
Trong khi đó, tại một dự án căn hộ, căn 63 m2 từng được mua ở mức 4,2 tỷ đồng vào giữa năm 2025. Nay chủ chấp nhận giảm 400 triệu đồng còn 3,8 tỷ đồng nhưng vẫn khó bán vì đã có giao dịch căn tương đồng ở mức 3,5 tỷ đồng.
Điều này cho thấy giảm giá chưa chắc đã rẻ. Nhiều bất động sản trước đây đã được định giá quá cao, phản ánh cả kỳ vọng tăng giá của vài năm tiếp theo.
Ông Kiên cho rằng, đây là giai đoạn người mua cần tìm đúng tài sản, đúng người bán và đúng giá. Tài sản phải có pháp lý rõ ràng, nhu cầu ở thực, hạ tầng hiện hữu, có thể ở hoặc cho thuê. Với người bán, cần hiểu họ đã mua tài sản này khi nào, lý do tại sao họ bán và áp lực dòng tiền hiện tại, nhất là khi khoản vay đã chuyển sang lãi suất thả nổi. Giá mua cần được đối chiếu với lịch sử và giao dịch thực tế của tài sản tương đồng, thay vì chỉ nhìn mức giảm so với giá rao. Với người mua ở thực, mức lãi vay khoảng 7% trong giai đoạn khuyến mãi và 9 - 11% khi chuyển sang thả nổi là ngưỡng có thể cân nhắc.
Kịch bản bất động sản năm 2027
Nhận định về thị trường cuối năm 2026 và nửa đầu năm 2027, ông Ngô Thành Huấn, Chủ tịch Hội đồng quản trị CTCP Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT cho hay, triển vọng thị trường bất động sản cuối năm 2026 vẫn còn nhiều khó khăn, không nhiều cơ sở cho sự hồi phục. Trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao, sức mua chưa phục hồi đồng đều và nhà đầu tư thận trọng hơn với đòn bẩy tài chính, thị trường khó quay lại trạng thái giao dịch sôi động.
Tuy nhiên, theo ông Huấn, lãi suất là một yếu tố quan trọng, nhưng không phải nguyên nhân duy nhất ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường. Vấn đề cốt lõi của thị trường hiện nay là sự mất cân đối giữa giá bất động sản, khả năng chi trả thực tế và kỳ vọng của người mua. Lãi suất cao khiến sự mất cân đối này bộc lộ rõ hơn.
Dẫu còn khó khăn, ông Huấn vẫn nhìn thấy triển vọng tích cực cho thị trường bất động sản vào 2027, nhưng động lực phục hồi có thể đến từ sự cải thiện chất lượng giao dịch hơn là một đợt tăng giá mới.
Kịch bản này có thể hình thành khi 3 điều kiện cùng xuất hiện.
Thứ nhất, mặt bằng lãi suất ổn định hơn, giúp người mua và doanh nghiệp chủ động tính toán chi phí vốn dài hạn. Thị trường không nhất thiết cần lãi suất giảm mạnh, nhưng cần sự ổn định đủ lớn để người mua tự tin đưa ra quyết định.
Thứ hai, nguồn cung có pháp lý rõ ràng và mức giá phù hợp với khả năng chi trả được cải thiện. Những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, có tiến độ triển khai đáng tin cậy và kết nối hạ tầng tốt sẽ có lợi thế hơn các sản phẩm mang tính đầu cơ.
Thứ ba, người bán và chủ đầu tư điều chỉnh kỳ vọng giá theo sức mua thực tế. Tôi cho rằng đây là yếu tố rất quan trọng. Một thị trường chỉ có giá chào bán tăng nhưng thanh khoản thấp chưa thể được xem là phục hồi bền vững. Ngược lại, khi khoảng cách giữa kỳ vọng của người bán và khả năng chi trả của người mua được thu hẹp, giao dịch có thể cải thiện ngay cả khi giá không tăng đáng kể.
Theo Chủ tịch FIDT, trong giai đoạn thị trường nhiều biến động, điều quan trọng nhất với người mua không phải là tìm được bất động sản giảm giá nhiều nhất, mà là đưa ra một quyết định phù hợp với năng lực tài chính và có thể duy trì được trong dài hạn.
Vì thế khi quyết định "xuống tiền", người mua hãy bắt đầu từ sức khỏe tài chính của mình, không phải từ giá bất động sản. Với người mua để ở, cần xác định rõ khả năng tích lũy, mức vốn tự có, nghĩa vụ trả nợ và dòng tiền còn lại sau khi chi trả các nhu cầu thiết yếu. Đặc biệt, không nên đánh giá khả năng mua nhà chỉ dựa trên mức lãi suất ưu đãi trong 12 hay 24 tháng đầu.
Với nhà đầu tư, hãy đánh giá bất động sản bằng hiệu quả kinh tế thực tế, thay vì kỳ vọng thị trường sẽ tiếp tục tăng giá. Trước khi xuống tiền, cần trả lời được những câu hỏi rất cụ thể như “Ai sẽ mua hoặc thuê tài sản này trong tương lai? Nhu cầu đó đến từ đâu? Tài sản có thể tạo ra bao nhiêu dòng tiền ròng? Và nếu cần bán trong vòng 3-6 tháng, khả năng thanh khoản thực tế như thế nào?”.
