Dòng vốn ngoại gia tăng, thị trường đứng trước cơ hội mới
Tọa đàm “Dòng vốn ngoại đổ bộ – Cơ hội bất động sản Việt Nam” tổ chức vào ngày 6/4 tại TP.HCM đã thu hút sự tham gia của nhiều chuyên gia kinh tế và đại diện doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, dữ liệu khảo sát cho thấy người nước ngoài tìm kiếm bất động sản Việt Nam ghi nhận mức tăng 28%, trong đó 40% tập trung vào khu vực TP.HCM. Đáng chú ý, phân khúc bất động sản ven biển (chiếm 15% toàn thị trường) vẫn tạo sự hấp dẫn đặc biệt đối với dòng vốn ngoại.
Những con số này cho thấy bất chấp áp lực lãi suất, thị trường Việt Nam vẫn nằm trong “tầm ngắm” của nhà đầu tư quốc tế, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu vực có tiềm năng du lịch – nghỉ dưỡng.
Bên cạnh đó, theo TS Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng nhìn nhận, hiện nay thị trường bất động sản trong nước đang phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức rất lớn. Dù vậy, vẫn có nhiều "điểm sáng" của thị trường tạo hấp lực cho dòng vốn ngoại đổ vào thị trường trong năm nay.
Đó là bối cảnh kinh tế - chính trị toàn cầu đang tiếp tục biến động mạnh. Từ xung đột địa chính trị kéo dài, chiến tranh thương mại leo thang đến mặt bằng lãi suất trong nước duy trì ở mức cao, dòng vốn đầu tư quốc tế đang buộc phải "định tuyến lại". Chính vì vậy, các dòng tiền lớn ngày càng có xu hướng tìm đến những "nơi trú ẩn" an toàn, đồng thời vẫn đảm bảo dư địa tăng trưởng dài hạn.
Dù chịu nhiều tác động, thị trường bất động sản trong nước vẫn là "điểm sáng" đáng chú ý tại khu vực Đông Nam Á. Trong nhiều năm qua, bất động sản Việt Nam luôn nằm trong nhóm ngành thu hút FDI lớn bậc nhất trong các ngành kinh tế chủ chốt.
Phân tích sâu hơn về triển vọng thị trường, TS. Đinh Thế Hiển – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng nhận định: “Từ đầu năm đến nay, với việc tập trung hoàn thiện hệ thống hạ tầng giao thông và mở rộng không gian kinh tế tại miền Nam, thị trường bất động sản trong nước đang đứng trước cơ hội lớn để bứt phá, hướng tới mục tiêu vượt qua các nền kinh tế lớn trong khu vực như Thái Lan trong tương lai gần.”
Từ góc nhìn dài hạn, các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn mới, nơi các dự án có quy mô lớn, khả năng tạo "traffic" – tức thu hút dòng người, dòng tiền và hoạt động kinh tế sẽ trở thành yếu tố quyết định tiềm năng phát triển. Đây cũng là mô hình đã được chứng minh tại nhiều đô thị lớn trên thế giới, khi các khu vực có khả năng thu hút lượng lớn người dùng và du khách thường trở thành những điểm đến có giá trị cao và bền vững.
Khẩu vị đầu tư thay đổi: Ưu tiên giá trị thực
Ở góc nhìn quốc tế, ông Stephen Higgins - Giám đốc Bộ phận Thị trường Vốn, Cushman & Wakefield Nhật Bản cho biết: “Các khảo sát của Cushman & Wakefield trong nhiều năm gần đây đều ghi nhận sự hấp dẫn từ thị trường bất động sản của Việt Nam. Với kinh nghiệm từng làm việc tại Nhật Bản và Việt Nam, ông Stephen Higgins cho biết, các nhà đầu tư Nhật Bản đang chú ý đến thị trường Việt Nam, trong đó dự kiến sẽ đầu tư nguồn vốn rất lớn vào lĩnh vực bất động sản.”
Đáng chú ý, sự hấp dẫn của thị trường Việt Nam, trong đó có lĩnh vực bất động sản còn đến từ các thay đổi chính sách vĩ mô, nhất là mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số trong năm nay và những năm tiếp theo.
Theo ông Troy Griffiths - Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, Việt Nam đang vượt trội hơn các nước Đông Nam Á khác về sức hút vốn ngoại vào bất động sản. Đặc biệt khi môi trường địa chính trị toàn cầu đang bất ổn.
Theo ông Troy Griffiths, điểm quan trọng nhất giúp Việt Nam có tốc độ tăng trưởng cao là có nền chính trị ổn định trong khi các nước trên thế giới bất ổn. Ngoài ra, Việt Nam có sự quản trị mạnh mẽ, liên tục có sự thay đổi về luật giúp tăng tính minh bạch cho thị trường. Chưa kể, Chính phủ đang đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng, đặc biệt là khu vực miền Nam.
"Trong bất động sản, hạ tầng là chìa khóa khai mở tiềm năng của thị trường. Bên cạnh đó, Việt Nam còn có tốc độ đô thị hóa nhanh hơn các nước lân cận, mở ra thị trường lớn hơn", ông Troy Griffiths chia sẻ.
Báo cáo tại tọa đàm chỉ ra nhiều con số "biết nói", trong đó giai đoạn 2020–2021, dù chịu tác động của đại dịch Covid-19, dòng vốn vẫn duy trì ở mức 2–4 tỷ đô la Mỹ, cho thấy sức hấp dẫn dài hạn của thị trường bất động sản trong nước. Đến năm 2022, khi nền kinh tế mở cửa trở lại, dòng vốn FDI vào bất động sản phục hồi mạnh, đạt khoảng 4,45 tỷ đô la Mỹ và tiếp tục duy trì đà tăng trưởng dòng vốn quanh mức 4,5–5 tỷ đô la Mỹ.
Đáng chú ý, năm 2025 ghi nhận xu hướng tăng tốc trở lại khi vốn FDI đăng ký vào bất động sản đã đạt khoảng 7-8 tỷ đô la Mỹ. Đây là mức cao đột biến so với trung bình nhiều năm trước.
Với giá trị vốn hóa ước tính khoảng 1.500 tỷ đô la Mỹ, gấp 3 lần GDP, thị trường bất động sản Việt Nam trở thành "kênh trú ẩn an toàn" và "sinh lời hiệu quả" của các nhà đầu tư quốc tế.
Từ đầu năm 2026 đến nay, các chuyên gia kinh tế đánh giá, bất động sản Việt Nam đã chính thức bước vào "radar" rà soát danh mục đầu tư dài hạn của nhiều quỹ đầu tư và tập đoàn đa quốc gia đến từ châu Á như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore cũng như các nhà đầu tư phương Tây.
Tuy nhiên, dòng vốn ngoại hiện nay có xu hướng chọn lọc kỹ lưỡng hơn. Các nhà đầu tư ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng vận hành tốt và đảm bảo dòng tiền dài hạn thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Khẳng định điều này, ông Đỗ Chí Hiếu – Tổng Giám đốc Công ty VinaLiving (thành viên Tập đoàn VinaCapital) chia sẻ: “Hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến yếu tố quan trọng nhất là nhà phát triển dự án và đối tác của dự án… đó là uy tín của chủ đầu tư, kế hoạch kinh doanh và năng lực triển khai dự án của chủ đầu tư… các nhà đầu tư nước ngoài sẽ tìm đến những dự án có khả năng thu hồi vốn và tạo ra lợi nhuận.”
Thảo luận tại tọa đàm, TS Đinh Thế Hiển chỉ ra sức hút cụ thể của dòng vốn ngoại sẽ tập trung vào vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Nhiều doanh nghiệp sẵn sàng chi trả mức giá cao hơn giá trị sổ sách để thành lập và phát triển doanh nghiệp tại Việt Nam. Trong đó, song song với phát triển công nghiệp, tiến trình đô thị hóa cũng đang diễn ra mạnh mẽ tại khu vực này.
"Các đô thị mới không chỉ đóng vai trò là không gian sống mà còn gắn liền với các tính toán về không gian kinh tế. Trong đó, lĩnh vực bất động sản có sức hút đặc biệt đối với dòng vốn ngoại khi đặt lên bàn cân với các quốc gia láng giềng", TS Hiển đánh giá, đồng thời dự báo nếu giữ vững đà tăng trưởng cao như hiện nay, Việt Nam hoàn toàn có khả năng vượt qua Thái Lan về quy mô kinh tế trong tương lai.
"Việc tập trung nguồn vốn, hoàn thiện hạ tầng và tận dụng tốt không gian kinh tế phía Nam chính là chiến lược then chốt để Việt Nam không chỉ thoát khỏi bẫy thu nhập trung bình mà còn trở thành "con hổ" mới của kinh tế khu vực", Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng nhận định.
Trong bối cảnh lãi suất tăng, thị trường cũng chứng kiến sự phân hóa rõ rệt. Nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao chịu áp lực lớn, trong khi các tổ chức tài chính quốc tế với nguồn vốn dài hạn lại gia tăng hiện diện. Quá trình này đang tạo ra một cuộc sàng lọc tự nhiên: dự án thiếu pháp lý minh bạch, tiến độ chậm hoặc năng lực triển khai yếu sẽ khó tiếp cận nguồn vốn mới. Ngược lại, những dự án được quy hoạch bài bản, gắn với hạ tầng đồng bộ và chiến lược phát triển dài hạn đang trở thành điểm đến ưu tiên.
Dự báo về các phân khúc bất động sản đủ hấp dẫn để thu hút dòng vốn ngoại, ông Đỗ Chí Hiếu - Tổng Giám đốc Công ty VinaLiving (thành viên Tập đoàn VinaCapital) cho rằng, hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến yếu tố quan trọng nhất là nhà phát triển dự án và đối tác của dự án. "Trước khi họ tìm hiểu đến cái bất động sản đó ở đâu, bản chất là gì, họ sẽ cần tin tưởng cái đối tác đó về cái năng lực triển khai cũng như là khi mà chúng ta đưa tiền vào thì chúng ta có thể thu hồi được vốn, thu hồi được lợi nhuận hay không. Như vậy, tôi cho rằng đầu tiên phải là uy tín của chủ đầu tư, kế hoạch kinh doanh và năng lực triển khai dự án của chủ đầu tư là các yếu tố rất là quan trọng đối với các nhà đầu tư nước ngoài khi mà có quyết định rót vốn vào một dự án", TS Hiếu đánh giá.
Nhấn mạnh cụ thể vào phân khúc các khu đô thị ven biển, chuyên gia này chỉ ra, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ tìm đến những dự án có khả năng thu hồi vốn và tạo ra lợi nhuận. Đối với yếu tố địa điểm dự án thì phụ thuộc vào kế hoạch kinh doanh phát triển của từng chủ đầu tư.
Theo ông Phạm Anh Khôi - Giám đốc Đầu tư Công ty Cổ phần Vinhomes, có 3 lợi thế cốt lõi giúp kinh tế trong nước bứt tốc trong thời gian tới. Đó là dư địa tăng trưởng thị trường còn lớn; chi phí cạnh tranh và đặc biệt là sự xuất hiện của các đại đô thị quy hoạch bài bản gắn với hạ tầng mới là những hấp lực mạnh mẽ thu hút dòng vốn ngoại. Điều mà nhiều thị trường trong khu vực, như Thái Lan đang dần bão hòa.
"Xu hướng dòng vốn ngoại đang chuyển hướng sang những “tọa độ mới” như đô thị biển, đô thị vệ tinh quy mô lớn. Ông Khôi dẫn chứng khu vực Cần Giờ (TP.HCM) với các đại dự án như Vinhomes Green Paradise do Tập đoàn Vingroup đang phát triển như một điển hình của lợi thế mới này. Do vậy, nhà đầu tư trong nước cũng cần hành động sớm trước khi cuộc chơi được định giá lại.
Nhìn chung, dòng vốn ngoại gia tăng giữa “sóng” lãi suất không đơn thuần là câu chuyện dòng tiền, mà là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ phát triển mới.
Ở giai đoạn này, năng lực quản trị, uy tín chủ đầu tư và giá trị thực của sản phẩm sẽ đóng vai trò quyết định. Khi dòng vốn được phân bổ theo hướng bền vững và dài hạn hơn, thị trường có cơ hội nâng chuẩn, giảm tính đầu cơ và gia tăng chất lượng phát triển. Sự dịch chuyển ấy vừa tạo áp lực cạnh tranh, vừa mở ra dư địa tăng trưởng mới cho bất động sản Việt Nam trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động.
