Thị trường “ấm lên” nhưng chưa bùng nổ
Năm 2025 được xem là “bản lề” của thị trường bất động sản khi hàng loạt yếu tố vĩ mô tích cực dần hội tụ. Theo các báo cáo, kinh tế Việt Nam duy trì đà tăng trưởng cao với GDP tăng khoảng 7,9%, lạm phát được kiểm soát quanh mức 3,3%, trong khi dòng vốn FDI đạt 28,5 tỷ USD, tăng 15% so với cùng kỳ.
Riêng tại TP.HCM, vốn FDI tiếp tục đóng vai trò là động lực quan trọng khi tổng vốn đầu tư mở rộng đạt khoảng 4,8 tỷ USD trong 9 tháng năm 2025. Điều này góp phần thúc đẩy nhu cầu về nhà ở, văn phòng và bất động sản thương mại tại đô thị lớn nhất cả nước.
Ở phân khúc nhà ở, nguồn cung sơ cấp trong quý III/2025 đạt khoảng 5.200 căn. Dù còn khiêm tốn, nhưng đã cải thiện so với trước, với tỷ lệ hấp thụ đạt 51%, cho thấy tâm lý thị trường đang dần hồi phục.
Đáng chú ý, hàng trăm dự án bất động sản từng “đóng băng” do vướng pháp lý đã được tháo gỡ trong năm 2025, tạo điều kiện để nguồn cung quay trở lại. Theo ước tính, khoảng 2.000 – 3.000 dự án trên cả nước đã được xử lý các vướng mắc, mở đường cho giai đoạn phát triển mới.
Trong bối cảnh đó, phát biểu tại buổi họp mặt, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường cho biết thị trường bất động sản TP.HCM thời gian qua đã xuất hiện những tín hiệu phục hồi tích cực. Theo ông, thành phố đang bước vào giai đoạn mới, vừa xử lý các tồn tại, vướng mắc kéo dài, vừa định hình các mô hình phát triển hiện đại, bền vững hơn.
TP.HCM sẽ tập trung tháo gỡ các điểm nghẽn về cơ chế, chính sách, đồng thời thúc đẩy các mô hình phát triển mới gắn với hạ tầng, đặc biệt là khu vực quanh các đầu mối giao thông, nhà ga và các dự án TOD nhằm tạo động lực tăng trưởng dài hạn.
“Hiệp hội bất động sản TP.HCM cần phát huy vai trò là cầu nối, tăng cường phản biện và đồng hành cùng cơ quan quản lý trong triển khai chính sách, góp phần bảo đảm thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh”, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường đề nghị.
Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản TP.HCM được dự báo sẽ phục hồi rõ nét hơn, song không diễn ra đồng loạt mà theo xu hướng “chuyển nhịp”, với sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc và khu vực.
Theo Bộ Xây dựng, thị trường năm 2026 có thể “sôi động trong sự thận trọng”, khi cả cung và cầu đều được cải thiện nhờ các chính sách pháp lý mới và việc tháo gỡ thủ tục hành chính. Tuy nhiên, yếu tố tín dụng vẫn là biến số lớn. Lãi suất cho vay bất động sản hiện dao động khoảng 13–14%, cao hơn nhiều lĩnh vực khác, khiến khả năng tiếp cận vốn của nhà đầu tư bị hạn chế, từ đó khiến thanh khoản chưa thể bứt phá mạnh trong ngắn hạn.
Dù vậy, nhiều chuyên gia nhận định thanh khoản toàn thị trường năm 2026 vẫn có thể tăng khoảng 30% so với năm trước, nhờ nguồn cung được cải thiện và tâm lý người mua dần ổn định.
Một trong những điểm đáng chú ý của thị trường hiện nay là sự trở lại của các dự án quy mô lớn. Theo thống kê, giai đoạn 2025 - 2026 ghi nhận hàng chục dự án “tỷ đô” gia nhập thị trường, góp phần tái cấu trúc nguồn cung theo hướng đa dạng hơn.
Bên cạnh đó, hoạt động M&A dự án cũng diễn ra sôi động. Đơn cử, dự án Khải Hoàn Imperial tại quốc lộ 13 (phường Thuận An, TP.HCM), với quy mô hơn 1,1 ha, gồm 2 block cao 40 tầng và khoảng 3.000 căn hộ, đã được hoàn tất pháp lý chỉ sau 6 tháng kể từ khi được M&A. Nhiều doanh nghiệp khác như OBC Holdings cũng đang hoàn thiện pháp lý cho loạt quỹ đất để triển khai trong năm 2026, chủ yếu tập trung vào phân khúc tầm trung – phân khúc được dự báo sẽ dẫn dắt thị trường.
Nguồn cung mới và làn sóng dự án quy mô lớn
Nguồn cung mới được kỳ vọng sẽ tăng mạnh, có thể tăng khoảng 50% trong năm 2026 so với năm 2025, qua đó giúp thị trường cải thiện đáng kể về thanh khoản.
Song song đó, hạ tầng tiếp tục là “đòn bẩy” quan trọng của thị trường bất động sản TP.HCM. Hiện nay, Việt Nam đang triển khai hơn 500 dự án hạ tầng lớn, bao gồm cao tốc, sân bay và các tuyến giao thông liên vùng.
Tại khu Đông Bắc TP.HCM, hàng loạt dự án giao thông trọng điểm như mở rộng Quốc lộ 13, Vành đai 3, cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành… đang được đẩy nhanh tiến độ, góp phần gia tăng khả năng kết nối và mở rộng không gian phát triển đô thị. Khu vực này cũng ghi nhận sự xuất hiện của nhiều dự án mới như La Pura, The Habitat, The Ten – Becamex Tokyu hay phân khu Diamond Sky – Vạn Phúc City, qua đó bổ sung nguồn cung căn hộ chất lượng cao, đặc biệt phục vụ nhóm chuyên gia nước ngoài.
Theo các chuyên gia, sự kết hợp giữa hạ tầng phát triển và dòng vốn FDI mạnh mẽ sẽ tiếp tục tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở và bất động sản cho thuê, nhất là tại các khu vực có khu công nghiệp và trung tâm công nghệ.
Một trong những đặc điểm nổi bật của giai đoạn hiện nay là sự thay đổi trong hành vi của nhà đầu tư. Thị trường đang chuyển dịch từ đầu cơ ngắn hạn sang tìm kiếm giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác dòng tiền.
Các chuyên gia nhận định thị trường bất động sản TP.HCM sẽ không còn tăng trưởng nóng như giai đoạn trước năm 2020, mà bước vào chu kỳ phát triển bền vững hơn, dựa trên nhu cầu ở thực và năng lực của chủ đầu tư. Phân khúc căn hộ vẫn giữ vai trò chủ đạo nhờ đáp ứng nhu cầu của đô thị hơn 10 triệu dân, trong đó những dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi, kết nối hạ tầng tốt và giá bán hợp lý sẽ là tâm điểm thu hút dòng tiền.
Liên quan đến nhà ở xã hội, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định TP.HCM đang trong giai đoạn chuyển biến mạnh mẽ trong công tác phát triển phân khúc này. Trong năm 2025, TP.HCM đã hoàn thành 14 dự án với 13.040 căn hộ, đạt 100% chỉ tiêu kế hoạch. Đây là tiền đề để thành phố thực hiện mục tiêu phát triển 181.257 căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2026-2030; trong đó năm 2026 dự kiến thực hiện 28.500 căn hộ.
Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, công tác phát triển nhà ở xã hội vẫn còn một số vướng mắc, bất cập cần được Bộ Xây dựng trình cấp có thẩm quyền sớm xem xét, giải quyết. Cụ thể, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa được vay vốn tín dụng ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội trong giai đoạn năm 2024 - 2030. Bên cạnh đó, người mua, thuê mua nhà ở xã hội được vay vốn với lãi suất 5,4%/năm hiện vẫn cao so với mức 4,8%/năm của giai đoạn 2021-2024.
Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản TP.HCM đang từng bước thoát khỏi giai đoạn khó khăn và chuẩn bị bước vào chu kỳ tăng trưởng mới trong giai đoạn 2026 - 2027. Tuy nhiên, chu kỳ này sẽ mang tính “chọn lọc và thực chất” hơn, khi thị trường vận hành dựa trên các yếu tố nền tảng như kinh tế vĩ mô ổn định, pháp lý minh bạch và nhu cầu thực.
Trong bối cảnh đó, cơ hội sẽ thuộc về những nhà đầu tư và doanh nghiệp có tầm nhìn dài hạn, lựa chọn đúng phân khúc và dự án có giá trị thực. Thị trường có thể chưa bùng nổ ngay, nhưng những tín hiệu phục hồi hiện tại đang cho thấy nền móng ngày càng vững chắc, là tiền đề để bất động sản TP.HCM bước vào giai đoạn phát triển ổn định và bền vững hơn trong những năm tới.
