Cần phân định đất bỏ hoang với dự án chậm triển khai
Bộ Tài chính đang đề xuất bổ sung mức thuế suất riêng đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng trong dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và Luật Thuế thu nhập cá nhân. Theo đề xuất, nhóm đất này có thể chịu thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức. Nếu được thông qua, mức thuế này sẽ cao gần 7 lần so với mức 0,03% hiện áp dụng đối với đất ở trong hạn mức.
Đề xuất trên được đưa ra trong bối cảnh yêu cầu nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai ngày càng được đặt ra rõ nét. Theo Bộ Tài chính, việc bổ sung chính sách thuế nhằm thực hiện Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương, hướng tới mục tiêu đến năm 2030 khắc phục tình trạng sử dụng đất lãng phí, đất bỏ hoang.
Trên thực tế, pháp luật hiện hành đã có những công cụ thuế nhằm điều tiết việc sử dụng đất. Đối với đất ở, thuế suất được áp dụng theo biểu lũy tiến từng phần, trong đó diện tích trong hạn mức chịu mức 0,03%; phần vượt không quá 3 lần hạn mức chịu 0,07% và phần vượt trên 3 lần hạn mức chịu 0,15%. Đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thuế suất hiện hành là 0,03%. Trong khi đó, đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định chịu thuế suất 0,15%, còn đất lấn, chiếm chịu mức 0,2%.
Tuy nhiên, luật hiện hành chưa có một mức thuế riêng dành cho đất bị bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng. Khoảng trống này đang được đặt ra để nghiên cứu bổ sung trong lần sửa đổi pháp luật lần này.
Việc nâng chi phí nắm giữ đối với đất không được khai thác được kỳ vọng sẽ tác động trực tiếp đến hành vi của chủ sở hữu. Khi chi phí sở hữu tăng, việc giữ đất chỉ để chờ tăng giá sẽ trở nên kém hấp dẫn hơn, từ đó tạo động lực để đưa đất vào sản xuất, kinh doanh, cho thuê hoặc chuyển nhượng. Tuy nhiên, chính sách thuế chỉ có thể phát huy hiệu quả nếu xác định đúng đối tượng. Bởi không phải mọi trường hợp đất chưa được đưa vào sử dụng đều xuất phát từ hành vi đầu cơ hay cố tình bỏ hoang.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), việc xây dựng cơ chế xử lý tình trạng găm giữ đất không đưa vào sử dụng có thể góp phần sàng lọc, xác định đúng những doanh nghiệp có năng lực triển khai dự án. Tuy nhiên, theo ông, cần làm rõ các tiêu chí áp dụng khi nghiên cứu chính sách thuế đối với đất bỏ hoang để bảo đảm minh bạch và công bằng giữa các chủ thể sử dụng đất.
Chủ tịch VARS cho rằng nếu được triển khai đồng bộ với các công cụ điều tiết khác, chính sách này có thể góp phần giảm tình trạng găm giữ và lãng phí đất đai. Khi đó, doanh nghiệp và người dân sẽ phải cân nhắc lại cách thức sử dụng đất, trong khi các nhà phát triển và nhà đầu tư có xu hướng chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang chú trọng hơn tới giá trị thực của bất động sản.
Cùng quan điểm cần nâng cao hiệu quả khai thác nguồn lực đất đai, TS Phan Đức Hiếu, ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, cho rằng đất chậm đưa vào sử dụng hoặc bị bỏ hoang cần có chính sách điều tiết phù hợp, trong đó thuế cao hơn có thể trở thành một công cụ tạo động lực sử dụng đất hiệu quả.
Tuy nhiên, ông Hiếu lưu ý rằng việc thiết kế chính sách không đơn giản, trước hết nằm ở việc xác định chính xác thế nào là đất chậm đưa vào sử dụng và thế nào là đất bỏ hoang. “Đối với dự án đầu tư thì có thể xác định được tình trạng chậm triển khai, nhưng đối với cá nhân, tổ chức khác thì thế nào là chậm đưa vào sử dụng và thế nào là bỏ hoang. Đây là vấn đề pháp lý”, ông Hiếu nói.
Không chỉ tiêu chí nhận diện, mức thuế và phương pháp tính cũng cần được nghiên cứu kỹ. Theo TS Phan Đức Hiếu, cần làm rõ mức thuế cao hơn sẽ được xác định như thế nào, dựa trên cơ sở nào và áp dụng ra sao để bảo đảm nguyên tắc công bằng.
Một yêu cầu quan trọng khác là phải có dữ liệu đủ đầy và chính xác. Khi cơ sở dữ liệu đất đai được hoàn thiện, cơ quan quản lý mới có thể xác định rõ cá nhân, tổ chức đang sở hữu bao nhiêu thửa đất, diện tích, vị trí và tình trạng sử dụng. Đây cũng là cơ sở để nhận diện các trường hợp găm giữ, đầu cơ hoặc sử dụng đất không hiệu quả.
Không thể để khó khăn triển khai trở thành lý do giữ đất
Một trong những câu hỏi được đặt ra khi nghiên cứu chính sách thuế đối với đất bỏ hoang là cách xử lý những dự án chậm tiến độ vì nguyên nhân khách quan. Dự án có thể chưa thể triển khai do vướng quy hoạch, thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng hoặc những yếu tố nằm ngoài khả năng kiểm soát của nhà đầu tư.
TS Phan Đức Hiếu cho rằng đây là vấn đề cần được tính đến khi xây dựng chính sách. Theo ông, pháp luật đất đai hiện hành đã có quy định về những trường hợp được xem xét khi xác định thời hạn thực hiện dự án, trong đó có các trường hợp bất khả kháng hoặc chậm thực hiện thủ tục theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Một tình huống khác cũng cần được tính đến là dự án ban đầu được đánh giá khả thi nhưng trong quá trình thực hiện, nhà đầu tư gặp khó khăn về tài chính và không còn đủ khả năng tiếp tục. Nếu chính sách thuế đối với đất chậm đưa vào sử dụng được áp dụng, đây sẽ là yếu tố buộc nhà đầu tư phải tính toán thận trọng hơn ngay từ khi lập dự án. “Nhà đầu tư, nhà tư vấn cần thay đổi tư duy. Khi lập dự án đầu tư, phải tính đến rủi ro tài chính, khó khăn tài chính trong quá trình triển khai như một rủi ro của dự án và phải dự trù trước các kịch bản”, ông Hiếu nói.
Theo ông, cùng với phương án triển khai, nhà đầu tư cũng cần chuẩn bị kịch bản rút lui hoặc cơ cấu lại khoản đầu tư nếu dự án không còn phù hợp. Đây cũng là hướng được cơ quan soạn thảo quan tâm trong quá trình sửa đổi ba luật, nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc tái cơ cấu các khoản đầu tư, dự án trong trường hợp nhà đầu tư gặp khó khăn.
Về lâu dài, chính sách thuế đối với đất bỏ hoang không chỉ nhằm tăng nguồn thu mà quan trọng hơn là tạo ra tín hiệu điều tiết hành vi trên thị trường. Khi chi phí giữ đất tăng, chủ sở hữu sẽ phải cân nhắc giữa việc tiếp tục nắm giữ và đưa tài sản vào khai thác hoặc chuyển giao cho chủ thể có khả năng sử dụng hiệu quả hơn.
“Không thể vì khó khăn mà tiếp tục giữ đất. Quan điểm là đất đai phải được phân bổ cho người có năng lực sử dụng hiệu quả nhất ở bất kỳ thời điểm nào, kể cả từ thời điểm đầu tiên và trong quá trình triển khai dự án”, ông Hiếu nhấn mạnh.
Do đó, cùng với việc nghiên cứu mức thuế 0,2%, việc xây dựng tiêu chí nhận diện đất bỏ hoang, cơ chế loại trừ các trường hợp có nguyên nhân khách quan và hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai sẽ quyết định tính khả thi của chính sách. Nếu được thiết kế chặt chẽ, công cụ thuế có thể trở thành một trong những giải pháp thúc đẩy đất đai được đưa vào sử dụng thực chất, hạn chế tình trạng nguồn lực bị “đóng băng” trong những khu đất không tạo ra giá trị cho nền kinh tế.
