Tại diễn đàn “Triển vọng thị trường bất động sản 2026 – Động lực cho chu kỳ tăng trưởng mới” do Bộ Xây dựng phối hợp Báo Xây dựng tổ chức chiều 8/1 tại TP.HCM, bức tranh tổng thể về thị trường bất động sản trong giai đoạn tới đã được phác họa rõ nét. Theo đó, chu kỳ phát triển mới của thị trường được kỳ vọng sẽ không còn tăng trưởng nóng, mà chuyển sang hướng tăng trưởng có chọn lọc, dựa trên nhu cầu thực và nền tảng thể chế pháp lý ngày càng hoàn thiện.
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, năm 2025 được xem là “năm tạo nền tảng” quan trọng, chuẩn bị tiền đề để thị trường bước sang giai đoạn phát triển mới từ năm 2026. Điểm khác biệt căn bản so với các chu kỳ trước nằm ở chỗ tăng trưởng không dàn trải, mà tập trung rõ nét hơn vào các phân khúc phục vụ nhu cầu thiết yếu của người dân, trong bối cảnh thể chế pháp lý được hoàn thiện theo hướng minh bạch và đồng bộ hơn.
Bên cạnh những tín hiệu tích cực, diễn đàn cũng thẳng thắn chỉ ra thực tế thị trường bất động sản những năm gần đây vẫn đối mặt không ít thách thức, từ nguồn cung hạn chế, giá nhà cao so với thu nhập của người dân, đến hệ thống thông tin thị trường chưa thực sự đồng bộ. Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định nhiều vướng mắc đang từng bước được tháo gỡ, tạo dư địa và động lực cho giai đoạn phát triển tiếp theo.
Một trong những nội dung được nhấn mạnh tại diễn đàn là nỗ lực hoàn thiện thể chế pháp lý, được xem là “chìa khóa” để khơi thông nguồn lực cho thị trường bất động sản. Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, các giải pháp pháp lý hiện nay hướng tới mục tiêu tháo gỡ các dự án bị “treo” trong nhiều năm, nâng cao tính minh bạch của thị trường và thúc đẩy dòng vốn dịch chuyển hiệu quả hơn.
Việc sửa đổi, bổ sung hàng loạt luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch… trong thời gian qua được đánh giá là bước đi đúng hướng. Những điều chỉnh này không chỉ nhằm xử lý các điểm nghẽn pháp lý tồn tại lâu nay, mà còn tạo nền tảng để thị trường vận hành ổn định, minh bạch và phát triển bền vững hơn trong dài hạn.
Theo phân tích tại diễn đàn, hiện cả nước có gần 3.000 dự án bất động sản đang vướng mắc về pháp lý, với tổng vốn đầu tư lên tới gần 2,4 triệu tỷ đồng. Nếu những dự án này được tháo gỡ, thị trường sẽ được bổ sung một nguồn cung rất lớn, tạo lực đẩy đáng kể cho giai đoạn phục hồi và tăng trưởng sắp tới.
Song song với câu chuyện pháp lý, diễn đàn cũng ghi nhận những tín hiệu tích cực từ sự gia tăng nguồn cung và xu hướng dịch chuyển theo hướng phục vụ nhu cầu thực. Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, đến nay cả nước có hơn 1.114 dự án nhà ở thương mại đã triển khai, cung ứng khoảng 529.000 căn hộ; cùng với đó là 698 dự án nhà ở xã hội, quy mô hơn 657.000 căn, tương đương 62% mục tiêu của Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội.
Riêng trong năm 2025, thị trường ghi nhận trên 102.000 căn nhà ở xã hội đã hoàn thành, vượt kế hoạch đề ra. Thanh khoản thị trường cũng cải thiện rõ rệt với khoảng 580.000 giao dịch bất động sản thành công. Giá nhà ở và đất ở tăng bình quân từ 10–15% mỗi năm, dù có thời điểm tăng cao hơn, phản ánh nhu cầu của thị trường vẫn ở mức lớn.
Đáng chú ý, thị trường đang chứng kiến sự dịch chuyển theo hướng phát triển các không gian đô thị mới, đại đô thị thông minh và các sản phẩm bất động sản gắn với hệ thống hạ tầng đồng bộ.
Sự chuyển biến của thị trường bất động sản không chỉ đến từ nội lực của ngành, mà còn chịu tác động từ các chính sách vĩ mô. Diễn đàn nhấn mạnh hiệu quả của việc sáp nhập đơn vị hành chính, qua đó tích hợp lợi thế của các địa phương, tăng cường kết nối vùng và thúc đẩy phát triển hạ tầng liên vùng. Đây được xem là dư địa lớn cho các dự án bất động sản quy mô, hưởng lợi trực tiếp từ hệ thống giao thông và dịch vụ đô thị ngày càng hoàn thiện.
Cùng với đó, đầu tư công tiếp tục được đẩy mạnh, tạo nền tảng quan trọng cho thị trường bất động sản, đặc biệt ở các phân khúc gắn với khu công nghiệp, đô thị mới, logistics và nhà ở phục vụ lực lượng lao động tại các khu vực vệ tinh của các đô thị lớn.
Bên cạnh những đánh giá từ cơ quan quản lý, tại diễn đàn và trong các hội thảo liên quan, nhiều chuyên gia trong ngành bất động sản cũng đã có những nhận định sâu sắc về xu hướng của thị trường trong năm 2026 nhấn mạnh tính chất phục hồi có định hướng và chuyển dịch theo nhu cầu thực.
Chuyên gia Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh có chọn lọc, trong đó các sản phẩm phục vụ nhu cầu an cư và các đô thị tích hợp hạ tầng sẽ là tâm điểm thu hút dòng vốn. Ông nhấn mạnh xu hướng phát triển đô thị gắn với hạ tầng giao thông công cộng và tiện ích thúc đẩy giá trị bền vững thay vì tăng trưởng nóng dựa vào đầu cơ, qua đó góp phần hạn chế rủi ro “sốt ảo” trên thị trường. Đây là tín hiệu tích cực phản ánh sự thay đổi tư duy đầu tư từ lợi nhuận ngắn hạn sang giá trị dài hạn, bền vững đối với cộng đồng cư dân thật.
Ngoài ra, các chuyên gia phân tích thị trường cũng chỉ ra rằng đầu tư công, cải thiện thể chế và sự phục hồi của dòng vốn tín dụng là điểm tựa thực chất cho năm 2026. Những yếu tố này sẽ tiếp tục hỗ trợ thị trường tăng trưởng theo hướng cân bằng cung – cầu, tạo dựng hệ sinh thái bất động sản lành mạnh hơn trong dài hạn. Sự tham gia tích cực của các định chế tài chính lớn và nhà đầu tư nước ngoài góp phần củng cố lực cầu và mở rộng phân khúc sản phẩm mà thị trường đang thiếu, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền và các bất động sản đô thị tích hợp.
Dù triển vọng năm 2026 được đánh giá tích cực, các chuyên gia cũng lưu ý những thách thức vẫn hiện hữu. Giá bất động sản còn cao so với thu nhập trung bình, hệ thống thông tin thị trường cần được số hóa mạnh mẽ hơn và các chính sách hỗ trợ nhà ở cho người thu nhập thấp cần tiếp tục được hoàn thiện. Điều này đòi hỏi sự phối hợp đồng bộ hơn nữa giữa Nhà nước và cộng đồng doanh nghiệp.
Không chỉ hướng tới tăng trưởng về quy mô, thị trường bất động sản năm 2026 được kỳ vọng sẽ chuyển mình theo hướng bền vững, minh bạch và gắn chặt với nhu cầu thực, qua đó hạn chế những cơn “sốt ảo” và hoạt động đầu cơ thiếu lành mạnh. Đây được xem là kỳ vọng lớn, dựa trên những chuyển biến rõ rệt trong chính sách và thực thi thời gian qua.
