Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh lọc?
Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến ngày 20/6/2022, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt trên 14,03 tỷ USD, bằng 91,1% so với cùng kỳ năm 2021.
Về lĩnh vực đầu tư, các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 18 ngành trong tổng số 21 ngành kinh tế quốc dân. Trong đó, ngành Kinh doanh BĐS đứng thứ 2 với tổng vốn đầu tư trên 3,15 tỷ USD, chiếm 22,5% tổng vốn đầu tư đăng ký.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam cho rằng, trong những tháng cuối năm, thị trường BĐS đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Giá nhà sẽ chịu áp lực tăng do chi phí tăng, lạm phát, nhu cầu nhà ở cao và nguồn cung thấp tiếp tục khiến chi phí tăng vọt. "Thanh khoản sẽ giảm, dòng tiền dễ không còn. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và trở nên thận trọng hơn", Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định.
Nói về thị trường BĐS Việt Nam hiện nay, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho rằng, thị trường BĐS đang ở mức "chân không tới đất, đầu không tới trời". Phần lớn giao dịch BĐS trong 2 năm vừa qua đều là giao dịch của nhà đầu tư, ít giao dịch mua để ở.
"Số lượng giao dịch mua để ở chỉ chiếm 0,26 phần nghìn. Thị trường BĐS hiện nay là sân chơi của nhà phát triển dự án và nhà đầu tư thứ cấp", TS. Lê Xuân Nghĩa chỉ rõ.
Nhận định về thị trường BĐS thời gian tới, ông Nghĩa chia sẻ nhận định của một nhóm chuyên gia về thị trường BĐS, giá sẽ giảm đi 30% nhưng không sụp đổ và sau đó sẽ phục hồi. "Chúng ta đang có nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát thấp, tăng trưởng kinh tế cao, lãi suất tăng ít. Nền tảng này giúp cho nhận định giá BĐS có thể giảm 30% và sau đó có thể phục hồi trở lại", ông Nghĩa phân tích.
Nên đổ tiền vào phân khúc nào?
Trao đổi với báo chí, ông Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho biết, trong các phân khúc bất động sản, đất nền và nhà phố ở khu vực phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội vẫn rất an toàn. Dù giá đất lên cao nhưng đang chững lại và nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách bán hàng tốt.
“Hiện, giá đất khó tăng đột biến nhưng cũng khó giảm. Tuy nhiên, khách hàng chỉ đầu tư vào các dự án có giá trị thật, cơ sở pháp lý chuẩn và giá hợp lý”, ông Quyết nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, hiện nay để ra được một dự án đất nền không phải dễ, các thủ tục ít nhất cũng mất 5 - 10 năm. Trong khi đất đấu giá, đấu thầu rất mất thời gian và hiện cũng bám sát giá thị trường nên giá rất khó giảm, ông Quyết nhận định. Ngoài đất nền thì bất động sản nghỉ dưỡng cũng là phân khúc tốt để đầu tư. Bởi lẽ thị trường du lịch đang hồi phục mạnh mẽ sau hơn 2 năm dịch bệnh, giá bất động sản gần như không tăng trong 3 - 4 năm qua.
Các chuyên gia cũng nhận định, bất động sản "triệu đô" sẽ nghỉ ngơi một thời gian nữa, đây là những bất động sản nghỉ dưỡng có giá trị cao hoặc các siêu biệt thự nội đô vài triệu USD. Nếu như 6 tháng trước, các biệt thự 30 - 60 tỷ đồng tăng lên 100 tỷ đồng/căn chỉ sau vài tháng thì bây giờ không có chuyện tăng giá như vậy mà thanh khoản sẽ chậm lại, nhà đầu tư cũng không dễ xuống tiền.
Theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group nguồn cung đang chủ yếu tập trung ở phân khúc nghỉ dưỡng và đất đấu giá các tỉnh; nguồn cầu lại bị phân hóa, nhu cầu thực cao, nhu cầu đầu tư bão hòa, nhu cầu đầu cơ biến mất, bất động sản “phòng thủ” lên ngôi. Bất động sản "phòng thủ" là bất động sản phục vụ nhu cầu thật như: chung cư, khu công nghiệp, phụ trợ khu công nghiệp có nhiều tiềm năng phát triển. Bất động sản đầu cơ - dựa vào quy hoạch, phân lô tách sổ...để đầu cơ thổi giá sẽ hết đất "diễn" vì pháp lý siết chặt, dòng tiền không còn dễ dãi.
Ông Tuyển cho rằng, nhóm thị trường tiềm năng hiện nay và thời gian tới là những đô thị lớn ở Hà Nội và TP.HCM hay những phủ thủ công nghiệp: Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Thái Nguyên, Bình Dương, Đồng Nai, Long An và thủ phủ du lịch, nghỉ dưỡng: Quảng Ninh, Thanh Hoá, Đà Nẵng, Nha Trang, Bình Thuận, Vũng Tàu…
“Hiện tại, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh lọc rất mạnh để chọn những dòng bất động sản tiềm năng, những chủ đầu tư đủ tiềm lực và đi đúng hướng, những địa phương có lợi thế bền vững. Ai đang tham gia vào thị trường bất động sản lúc này cần phải am hiểu hơn, mất nhiều thời gian nghiên cứu hơn để có những quyết định chính xác. Tiền không tự nhiên sinh ra mà chuyển từ túi người này sang túi người khác. Cuộc chơi không dành cho tất cả mọi người như trong thời gian vừa qua nữa”, ông Nguyễn Thọ Tuyển nhấn mạnh.
Theo chuyên gia, thời điểm này, phương án đầu tư an toàn sẽ "lên ngôi" khi thị trường đang gặp nhiều khó khăn về pháp lý, tín dụng...Lựa chọn này cần các sản phẩm có tính thanh khoản tốt, tức là pháp lý rõ ràng và có thể sử dụng được ngay như để ở hay khai thác kinh doanh.
Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang đưa ra lời khuyên, những tháng cuối năm, phân khúc bất động sản “dễ thở” là căn hộ đã bàn giao, có sổ. Phân khúc này vẫn giao dịch tốt và sẽ có giá hấp dẫn hơn các căn hộ sơ cấp. Sau đó là những sản phẩm nhà phố trong trung tâm ở những thành phố lớn và thứ ba là đất nền của các tỉnh, thành gần TP.HCM.
