Dưới đây là những chia sẻ của ông Matthew Bouw về thị trường bất động sản thương mại châu Á Thái Bình Dương:
Ông đánh giá, thị trường bất động sản thương mại toàn cầu đang có diễn biến như thế nào?
Thị trường bất động sản thương mại trên toàn thế giới đã có một khởi đầu nhiều thử thách trong năm nay. Tính riêng hoạt động trong lĩnh vực mua bán sáp nhập bất động sản thương mại, và một phần ở phân khúc cho thuê, đã trải qua nhiều thăng trầm trong quý I đầu năm nay. Điển hình, tổng giá trị giao dịch tính riêng ở Mỹ đã giảm 50%, tỷ lệ này đã chạm mức có thể so sánh được với thời kỳ khủng hoảng tài thính thế giới. Hiện tượng này đang xảy ra vì một số lý do.
Thứ nhất, doanh số bán bất động sản thương mại suy giảm chủ yếu do sự bất ổn trong nền kinh tế khi lạm phát và lãi suất tăng. Điều này xảy ra bởi hầu hết các nền kinh tế lớn trên thế giới đã được tận hưởng lãi suất thấp và lạm phát tương đối ổn định trong một thời gian dài. Tình hình cũng trở nên tồi tệ do tác động của cuộc khủng hoảng ngân hàng ở Mỹ, tạo ra nhiều lo lắng và bất an hơn cho các nhà đầu tư bất động sản thương mại.
Thứ hai, mặc dù vẫn còn một nguồn vốn lớn đang tìm đường triển khai vào thị trường bất động sản thương mại, nhưng việc định giá đang trở thành vấn đề nan giải. Rất khó định giá một tài sản khi không thể dự báo chi phí vốn dài hạn, một hạng mục chịu ảnh hưởng lớn bởi triển vọng lãi suất và lạm phát, bên cạnh các yếu tố khác. Ở hầu hết các thị trường trên toàn cầu, vẫn khó dự báo liệu lãi suất đã đạt đỉnh hay chưa và chúng sẽ duy trì ở mức cao trong bao lâu.
Vì những bất ổn kinh tế kể trên, cùng với những thách thức xung quanh việc dự đoán triển vọng dài hạn về lãi suất và lạm phát, các nhà đầu tư không muốn mua bất động sản thương mại trừ khi được điều chỉnh về giá. Tuy nhiên, hầu hết các bên bán đang không muốn giảm giá, đặc biệt là khi trên thị trường chưa có giao dịch tương tự làm chuẩn. Điều này về cơ bản được gọi là chênh lệch kỳ vọng giá mua-giá bán.
Một lý do chính khác là phân khúc văn phòng ở Mỹ hiện đang khá trầm lắng. Bởi vì phân khúc văn phòng ở Mỹ vẫn đang gặp nhiều khó khăn, một số nhà bình luận cho rằng toàn bộ thị trường đều đang suy yếu, nhưng điều này đơn giản là không chính xác. Trên khắp thị trường bất động sản thương mại vẫn có nhiều loại tài sản khác, chẳng hạn như công nghiệp, hậu cần, bán lẻ, khách sạn, nhà chung cư và nhiều loại hình khác. Các loại tài sản sẽ hoạt động khác nhau dựa trên động lực trong thị trường tương ứng của chúng.
Theo ông, thị trường sẽ mất bao lâu để phục hồi?
Điều quan trọng cần lưu ý là từng phân khúc bất động sản thương mại sẽ hoạt động khác nhau tùy theo thị trường địa phương và theo loại tài sản. Ví dụ, thị trường văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh khác với thị trường văn phòng tại Hà Nội và hiệu quả hoạt động thường cũng sẽ có sự chênh lệch. Bởi vì động lực của các thị trường là khác nhau, nên rất khó để dự đoán tốc độ phục hồi của thị trường bất động sản toàn cầu nói chung.
Tuy nhiên, nhìn chung, mảng công nghiệp và hậu cần đang hoạt động tốt hơn hầu hết các loại tài sản khác do tác động của các yếu tố như sự phát triển của ngành giải trí trực tuyến, thương mại điện tử, ngân hàng trực tuyến, internet vạn vật, 5G đang thúc đẩy nhu cầu về các tài sản như trung tâm dữ liệu, hậu cần chặng cuối và nhà kho. Do đó, công nghiệp và logisitics có vị thế tốt hơn để vượt qua khó khăn và phục hồi nhanh hơn trong tình hình kinh tế hiện nay.
Có rào cản nào đang làm chùn chân nhà đầu tư, bên cạnh khác biệt về kỳ vọng giá, thưa ông?
Thị trường Việt Nam đang trở thành một thị trường có nhiều tổ chức đầu tư hơn, đó là một điều rất đáng mừng. Khoảng 2 tháng trước, trụ sở Cushman & Wakefield ở Singapore, chúng tôi đã mở sự kiện chào đón 80 nhà đầu tư tổ chức lớn nhất thế giới, nhiều trong số đó là nhà đầu tư châu Á. Trong sự kiện này, chúng tôi thăm dò ý kiến của các lãnh đạo công ty về các thị trường đầu tư bất động sản ưa thích của họ và câu trả lời đa số gọi tên Nhật Bản, Úc và Việt Nam. Tâm lý tích cực dành cho Việt Nam là nhờ lĩnh vực sản xuất đang phát triển nhanh và các chỉ số cơ bản tiềm năng như dân số trẻ, tỷ lệ đô thị hóa nhanh và tầng lớp trung lưu đang trên đà tăng trưởng.
Thêm vào đó, các nhà đầu tư tổ chức sẽ luôn nhắm đến các thị trường ổn định và đáng tin cậy. Tôi nhận thấy nhiều nghị định và quy định mới được ban hành tại Việt Nam, bên cạnh nhiều sáng kiến tích cực khác mà chính phủ đang thực hiện để cải thiện tính minh bạch, chấp hành pháp luật cũng như môi trường kinh doanh nói chung. Những sáng kiến này là một bước tích cực để Việt Nam trở thành một thị trường đầu tư hấp dẫn cho nhà đầu tư bất động sản thương mại.
Về phía khách thuê, thật thú vị khi thấy nhiều công ty đa quốc gia lớn đang thành lập tại đây như Lego, Panasonic, Samsung, LG, Sharp... Đây là một dấu hiệu thực sự tích cực cho các nhà đầu tư tổ chức vì khách thuê đi đâu, các nhà đầu tư tổ chức sẽ theo chân đến đó.
Nhà đầu tư đang bị hấp dẫn bởi phân khúc nào nhất?
Công nghiệp và hậu cần là loại tài sản được ưu tiên. Bên cạnh đó, vì TP. Hồ Chí Minh vẫn là thị trường có lợi cho chủ nhà, tôi nghĩ nhà đầu tư cũng sẽ xem xét tài sản văn phòng hạng A tiềm năng. Nếu tòa nhà văn phòng có vị trí thuận lợi, có các yếu tố ESG cần thiết, cơ cấu khách thuê tốt, tăng trưởng cho thuê mạnh mẽ, thời hạn thuê hấp dẫn và công suất thuê cao thì đó vẫn sẽ là một tài sản hấp dẫn với nhà đầu tư.
Bên cạnh thị trường văn phòng, căn hộ chung cư hoặc nhà xây để cho thuê đang trở thành loại tài sản được tìm kiếm nhiều hơn ở nhiều thành phố trên thế giới. Với mật độ dân số đô thị ngày càng tăng do quá trình đô thị hóa và nguồn cung không tăng trường để đáp ứng đủ nhu cầu, phân khúc nhà ở có thể sẽ là loại tài sản tăng trưởng tốt ở một số thị trường trên khắp châu Á Thái Bình Dương trong thập kỷ này.
Các nhà đầu tư luôn tìm đến những khu vực đang thể hiện sự tăng trưởng, như chỉ số kinh tế tích cực, dân số trẻ, tầng lớp trung lưu đang phát triển và quá trình đô thị hóa nhanh chóng. Việt Nam có tất cả những thuộc tính đó, cộng với tốc độ tăng trưởng GDP cao và ổn định. Tất cả những yếu tố đó chính là động lực cho sự phát triển của tất cả các lĩnh vực bất động sản.
Việt Nam đứng ở vị trí nào đối với nhà đầu tư khi so sánh với các thị trường khác?
Vốn đầu tư tổ chức đã thâm nhập và hoạt động sôi nổi ở nhiều thị trường lớn trên khắp châu Á Thái Bình Dương như Trung Quốc, Nhật Bản, Úc và Singapore.
Ở Ấn Độ, mặc dù đã có một lượng vốn đáng kể từ các nhà đầu tư tổ chức đang hoạt động tại đây, nhưng tổng giá trị của thị trường vẫn còn tương đối nhỏ khi so với các thị trường lớn khác. Ở Đông Nam Á, Việt Nam và Philippines là hai trong số những thị trường mới nổi được săn đón nhiều nhất.
Tôi thấy có nhiều điểm tương đồng giữa cách các nhà đầu tư tổ chức tiếp cận thị trường Ấn Độ và Việt Nam. Nhiều nhà đầu tư tổ chức lớn đã gia nhập thị trường Ấn Độ thông qua việc hợp tác với các nhà phát triển và doanh nghiệp địa phương. Các thị trường mới nổi rất đa sắc thái và phức tạp, vì vậy các nhà đầu tư cần thành lập quan hệ đối tác với doanh nghiệp địa phương để hỗ trợ trong việc xin giấy phép, tìm nguồn nguyên liệu và tìm kiếm nhân tài. Đó là cách dễ dàng hơn cho các nhà đầu tư tổ chức, vì vậy chúng ta vẫn sẽ chứng kiến những mối quan hệ hợp tác sẽ tiếp tục đà phát triển trong lúc thị trường Việt Nam dần trưởng thành.
Đâu là vị trí của Việt Nam trong mắt nhà đầu tư, nhất là so với các nước trong khu vực châu Á Thái Bình Dương?
Tôi nghĩ rằng đây là thập kỷ của châu Á Thái Bình Dương. Khu vực này có lượng dân số đông nhất thế giới với ít nhất 50% dân số thế giới sống ở đây và hiện đây là khu vực lớn nhất và phát triển nhanh nhất trên thế giới tính theo GDP. Châu Á Thái Bình Dương cũng có tầng lớp trung lưu phát triển nhanh nhất và tốc độ đô thị hóa nhanh nhất. Đến năm 2029, ba trong số bốn nền kinh tế hàng đầu thế giới như Trung Quốc, Nhật Bản và Ấn Độ sẽ nằm ở châu Á. Tất cả những yếu tố này sẽ thúc đẩy nhu cầu lớn đối với tài sản bất động sản thương mại trên toàn khu vực.
Ở Mỹ, 22% số người đi làm là làm việc trong văn phòng. Ở châu Á, con số này là khoảng 8%. Khi thị trường trưởng thành, sẽ có nhiều nhân viên làm việc ở văn phòng hơn, thúc đẩy nhu cầu về không gian văn phòng ngày càng tăng. Khi tầng lớp trung lưu tăng lên, họ cũng sẽ cần nhiều dịch vụ chăm sóc sức khỏe, nhà ở, sản xuất… Tất cả những yếu tố thuận lợi về nhân khẩu học và kinh tế này sẽ thúc đẩy hoạt động bất động sản thương mại, đặc biệt là ở những thị trường đông dân cư, với dân số trẻ hơn và có tốc độ đô thị hóa cao.
Các nhà đầu tư sẽ luôn tìm kiếm một nơi an toàn để đầu tư mang lại sự tăng trưởng. Nếu cơ sở hạ tầng được thiết lập để cho phép đầu tư, bạn sẽ thấy sự tăng trưởng vượt bậc ở các thị trường như Ấn Độ, Trung Quốc, Philippines và Việt Nam. Việt Nam sẵn có các động lực tăng trưởng và có thể trở thành một điểm đến đầu tư hấp dẫn hơn nữa nếu không ngừng nỗ lực cải thiện môi trường kinh doanh.
Làm sao để Việt Nam có thể cạnh tranh với các nước khác, thưa ông?
Việt Nam cần tiếp tục khẳng định mình là một điểm đến tuyệt vời để đầu tư với các quy định và tuân thủ phù hợp cũng như cơ sở hạ tầng tốt, nơi các nhà đầu tư có thể xin giấy phép và triển khai dự án một cách nhanh chóng. Vẫn có rất nhiều cơ hội nằm trong lĩnh vực công nghiệp và hậu cần, sản xuất cao cấp và trung tâm dữ liệu đang phát triển.
Trong hai năm gần đây, lượng dữ liệu được lưu trữ trên thế giới đã tăng gấp đôi. Với sự phát triển của trò chơi trực tuyến, thương mại điện tử và điện toán đám mây nói chung, Việt Nam có thể trở thành một trung tâm tập hợp các ngành công nghệ đang lên đó. Bằng cách duy trì các động lực tăng trưởng kèm theo các yếu tố hỗ trợ cần thiết quy định, tính minh bạch, tính tuân thủ để tạo điều kiện cho sự tăng trưởng, Việt Nam sẽ có thể tăng khả năng cạnh tranh trong khu vực và thậm chí trở nên hấp dẫn hơn so với đối thủ trong mắt các nhà đầu tư.
Thưa ông, có đúng là thị trường mới nổi tồn tại nhiều rủi ro hơn không?
Nói chung, chắc chắn các thị trường mới nổi tồn tại rủi ro hơn thị trường đã phát triển. Nhưng khi thị trường trưởng thành, rủi ro thường giảm xuống. Chúng ta đang thấy điều đó với Ấn Độ.
Việt Nam làm tôi nhớ đến Ấn Độ cách đây 6-7 năm. Ấn Độ là một cường quốc kinh tế, và hiện tại Cushman & Wakefield có hơn 4000 nhân viên làm việc ở đây. Đất nước này liên tục cải thiện để giúp cho hoạt động kinh doanh trở nên dễ dàng hơn và thứ hạng của họ trên bảng “Chỉ số Thuận lợi Kinh doanh và Chỉ số Tham nhũng” đã được cải thiện đáng kể trong 6-7 năm qua.
Những sáng kiến cơ sở hạ tầng đó thực sự quan trọng đối với nhà đầu tư tổ chức và các tập đoàn đa quốc gia. Giờ đây, chúng ta đang thấy Việt Nam đang làm điều tương tự và coi đó là một ưu tiên. Và điều đó cho thấy thị trường đang trưởng thành, những tín hiệu đó cực kỳ tích cực đối với các nhà đầu tư tổ chức đang muốn thâm nhập và mở rộng hoạt động tại Việt Nam.
Xin cảm ơn ông!
