Theo tổng hợp từ báo cáo tài chính quý IV/2025 của 27 ngân hàng niêm yết, có 13 ngân hàng công bố chi tiết dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản. Tổng dư nợ của nhóm này đạt 942.865 tỷ đồng, tăng 32,4% so với đầu năm (khoảng 712.224 tỷ đồng). Đáng chú ý, 12/13 ngân hàng ghi nhận dư nợ bất động sản tăng trưởng dương trong năm 2025.
Mức tăng này cho thấy dòng vốn tín dụng đang quay trở lại mạnh mẽ với lĩnh vực bất động sản, bất chấp những cảnh báo về rủi ro chu kỳ và áp lực kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro.
Xét về giá trị tuyệt đối, VPBank đã vươn lên vị trí số một trong hệ thống về cho vay kinh doanh bất động sản. Cụ thể, dư nợ của VPBank đạt 207.428 tỷ đồng, tăng 11,1% so với đầu năm và chiếm 21,97% tổng dư nợ tín dụng của ngân hàng.
Đứng ngay sau là Techcombank với 207.027 tỷ đồng – mức chênh lệch chỉ hơn 400 tỷ đồng, phản ánh cuộc đua sát sao giữa hai nhà băng có truyền thống mạnh về tài trợ bất động sản.
Tuy nhiên, chiến lược của Techcombank đang có sự điều chỉnh. Lãnh đạo ngân hàng cho biết sẽ giảm dần tỷ trọng cho vay bất động sản nhằm hạn chế rủi ro tập trung, với mục tiêu đưa tỷ trọng này về khoảng 20–25% vào năm 2030.
Bên cạnh đó, SHB đứng thứ ba với dư nợ bất động sản đạt 204.706 tỷ đồng. Theo sau là: MB: 121.189 tỷ đồng; HDBank: 70.168 tỷ đồng; TPBank: 32.255 tỷ đồng; MSB: 28.522 tỷ đồng; BVBank: 23.088 tỷ đồng; VIB: 21.088 tỷ đồng; LPBank: 15.095 tỷ đồng.
Tuy nhiên, khi xét về tỷ trọng trên tổng dư nợ, SHB lại là ngân hàng có mức độ tập trung vốn vào bất động sản cao nhất, chiếm tới 33,29% tổng dư nợ.
Nếu xét về tốc độ tăng trưởng, VIB là cái tên nổi bật nhất trong năm 2025 khi ghi nhận mức tăng tới 270%, nâng dư nợ bất động sản lên 21.088 tỷ đồng. BVBank đứng thứ hai với mức tăng 102%, đưa dư nợ lên 23.088 tỷ đồng.
Bức tranh tín dụng bất động sản năm 2025 cho thấy sự phân hóa rõ nét trong chiến lược của các ngân hàng. Một số nhà băng tiếp tục mở rộng mạnh để tối ưu lợi nhuận trong bối cảnh thị trường phục hồi. Trong khi đó, một số ngân hàng lớn chủ động điều chỉnh cơ cấu danh mục, giảm dần sự phụ thuộc vào bất động sản nhằm kiểm soát rủi ro tập trung.
Việc nhiều ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản tiệm cận hoặc vượt 30% tổng dư nợ đồng nghĩa với việc mức độ nhạy cảm trước biến động thị trường sẽ lớn hơn trong giai đoạn tới.
