Sau khi 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực, chúng ta đều đánh giá rằng đã có hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho các hoạt động trên thị trường bất động sản.
Đặc biệt việc bỏ khung giá đất cùng quy định bảng giá đất mới mang tính đột phá là nỗ lực rất lớn của Luật Đất đai 2024. Một chương mới về quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản được mở ra trên cơ sở giá đất minh bạch và tiệm cận hơn với thị trường.
Tuy nhiên, sau khoảng 6 tháng đi vào áp dụng (từ 1/8/2024), vẫn còn những trăn trở về tính hiệu quả hay hoang mang về tác động tiêu cực của bảng giá đất mới đến giấc mơ an cư của người dân, tình hình kinh doanh của doanh nghiệp hay rộng hơn là ảnh hưởng đến sức hút đầu tư của Việt Nam.
Chia sẻ về vấn đề này tại hội thảo: “Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam", ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP.Invest cho biết: Một dự án do công ty triển khai ách tắc vì vấn đề định giá đất 9 tháng nay, tính từ ngày nhận quyết định giao đất. Thời gian này chưa thấm gì so với những đơn vị vướng mắc tới 2 năm hay có những chung cư đã hoàn thiện nhưng chưa định được giá đất, đây là vấn đề bức xúc.
Theo ông Hiệp, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/06/2024 quy định về giá đất dù có nhiều cải tiến so với Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ngày 05/02/2024, nhưng khi áp dụng nhiều vấn đề nhức nhối.
Bên cạnh đó, "Các cụm công nghiệp của nước ta hiện nay tỷ lệ lấp đầy 80 - 90% nhờ ba yếu đó. Đó là, chi phí nhân công rẻ,; chi phí đất đai hợp lý; hệ thống logistics thuận lợi. Nếu bớt đi một yếu tố đó là đất đai, trong khi nhân công ngày càng đắt lên thì sức hút môi trường đầu tư của chúng ta còn không? Việt Nam có còn là điểm sáng đầu tư của Đông Nam Á nữa không?" - ông Hiệp đặt vấn đề.
Do đó, ông Hiệp kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường cần hướng dẫn cụ thể hơn cho các địa phương trong việc xác định giá đất, đặc biệt là cách tính giá dựa trên phương pháp thặng dư.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Đức Cây - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Phát triển nhà Constrexim cho rằng, thứ nhất, nếu không có giải pháp điều tiết giá, để giá bất động sản "nhảy múa" như hiện nay thì người dân biết bao giờ mới có nhà ở.
Thứ hai, việc giá đất đẩy lên cao sẽ ảnh hưởng đến thu hút đầu tư tại Việt Nam. Nhiều năm tham gia phát triển thị trường bất động sản, chưa bao giờ giá bất động sản tăng đột biến như hiện nay.
"Chúng ta cần đặt ra câu hỏi rằng, với giá đất quá cao như hiện tại, đắt hơn cả Tokyo (Nhật Bản), giá đất nền bên kia cầu Nhật Tân 380 triệu/m2 thì giá nhà chung cư không thể thấp hơn. Liệu còn doanh nghiệp, nhà đầu tư thương mại, dịch vụ quốc tế nào còn dám đến đầu tư tại Việt Nam?", ông Cây thẳng thắn nêu quan điểm.
Trước những bất cập của bảng giá đất mới, PGS. TS Trần Kim Chung - nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho hay, hiện nay với giao dịch thực tế, việc xác định giá trị đất không có giá trị thực, mà chỉ theo các giá trị quy định “đối với đất ở”.
Để đảm bảo bảng giá đất sát với thị trường, PGS. TS. Trần Kim Chung kiến nghị cần tập trung vào việc thu thập thông tin giá đất một cách chính xác và minh bạch. Cụ thể, thông tin cần được thu thập từ nhiều nguồn đa dạng như giao dịch thực tế, đấu giá đất, hoạt động tư vấn giá... Đặc biệt, quá trình này cần được thực hiện thường xuyên, liên tục để cập nhật biến động của thị trường. Bên cạnh đó, cần có cơ chế kiểm soát chặt chẽ để đảm bảo tính trung thực của thông tin, đặc biệt là việc khai báo giá mua bán đất.
“Cần phải có một thiết kế tổng thể về phân bổ vùng giá đất để xây dựng bản đồ giá đất trên thực tế. Khắc phục tình trạng cào bằng trong các phân vùng, phân khu trong quy định giá đất. Xây dựng các chỉ số có trọng số và sát với thực tế”, PGS. TS. Trần Kim Chung nhấn mạnh.
Còn theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, không thể định ra một giá đất đánh đồng, nhất là đất thương mại dịch vụ.
Theo đó, với dự án xây dựng nhà ở xã hội, ở địa phương cần phát triển kinh tế - xã hội, dự án khu công nghiệp, phải tính toán giá đất mức nào đó thu hút nhà đầu tư nước ngoài, tránh quy định giá đất trở thành "điểm nghẽn" chứ không phải động lực.
Vì vậy, cần xem xét giá đất của từng loại đất tại từng khu vực dựa trên khả năng sinh lời cụ thể của từng mục đích sử dụng, xác định vị trí có biến động trên thị trường để điều chỉnh bảng giá đất theo khu vực, vị trí.
Các địa phương nên sơ kết, đánh giá, rà soát lại các tác động của bảng giá đất điều chỉnh đã được ban hành. Đồng thời, tham vấn một cách thực chất ý kiến của doanh nghiệp, người dân trong quá trình xây dựng bảng giá đất mới áp dụng từ 1/1/2026, để bảng giá đất mới thực sự minh bạch, hài hoà lợi ích, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận và sử dụng đất đai hiệu quả, thúc đẩy phát triển kinh tế và góp phần đảm bảo an sinh xã hội./.
