Dự án Chung cư Nam An đã được Sở Xây dựng TP.HCM chấp thuận đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (theo Văn bản số 3553/SXD-PTN&TTBĐS ngày 28/3/2018). Để rồi tháng 9-2020, nhiều cá nhân, tập thể người dân tố cáo đến Công an TP.HCM về công ty ký hợp đồng mua bán căn hộ nhưng không thực hiện theo đúng tiến độ. Ngoài ra, còn có việc ký bán trùng lặp căn hộ cho nhiều khách hàng.
Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP.HCM đã tiến hành kiểm tra, xác minh tố giác về tội phạm và ra quyết định khởi tố vụ án hình sự lừa đảo chiếm đoạt tài sản xảy ra tại Công ty Siêu Thành. Tháng 2 - 2021, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TPHCM đã ra quyết định khởi tố vụ án hình sự lừa đảo chiếm đoạt tài sản xảy ra tại Công ty TNHH Siêu Thành.
Để tìm hiểu rõ hơn Phóng viên Doanh Nghiệp và Kinh Tế Xanh đã liên hệ với Ngân hàng ABBank với nội dung: Quy trình thẩm định dự án chung cư Kingsway Tower do chủ đầu tư Cty TNHH Siêu Thành được thực hiện như thế nào?; Việc Ngân hàng An Bình đồng ý về mặt chủ trương cấp bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với dự án chung cư Kingsway Tower có đúng theo quy định của pháp luật?; Sau khi cấp bảo lãnh cho dự án Ngân hàng An Bình có cấp thư bảo lãnh riêng cho từng khách hàng không?.
Thế nhưng phía Ngân hàng ABBank chỉ trả lời “ABBANK đã nhận được công văn của anh quan tâm và đặt câu hỏi về sự việc của dự án Kingsway. Tuy nhiên, hiện nay sự việc đang trong quá trình giải quyết, ABBANK và các bên liên quan đang cùng nhau làm việc để tìm ra giải pháp phù hợp, đảm bảo quyền lợi công bằng cho các bên. Vì thế ABBANK xin phép chưa cung cấp thông tin đến quý toà soạn và anh tại thời điểm này. Sau khi có kết quả cuối cùng, ABBANK sẽ có phản hồi chính thức thông tin một cách tổng quát về sự việc.”
Luật kinh doanh bất động sản quy định về chứng thư bảo lãnh dự án
Để hiểu rõ hơn ở góc độ pháp lý chúng tôi có buổi làm việc với Luật gia Đặng Đình Đạo – Phó Chi hội trưởng chi hội Luật gia Trung tâm tư vấn phát luật tại TP. Hồ Chí Minh ông cho biết, trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được quy định chi tiết tại khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN cụ thể như sau: Ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư căn cứ theo đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng.
Sau đó ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Cuối cùng ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua (khách hàng mua căn hộ). Nghĩa vụ bảo lãnh của ngân hàng với các khách hàng mua căn hộ chỉ phát sinh khi ngân hàng đã phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua căn hộ riêng lẻ thuộc dự án.
Trước khi đồng ý cấp bảo lãnh, ngân hàng sẽ phải thẩm định dự án và chỉ phát hành bảo lãnh cho người mua nhà trong dự án khi chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật (có giấy phép xây dựng, có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán/cho thuê mua…). Đồng thời cung cấp đủ hồ sơ cần thiết (hợp đồng mua/thuê mua nhà ở…) làm cơ sở cho việc phát hành bảo lãnh.
Nếu đã đồng ý phát hành bảo lãnh, ngân hàng sẽ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh (hoàn trả tiền cho người mua nhà) trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao đúng hạn như đã cam kết với người mua. Văn bản bảo lãnh có giá trị pháp lý của ngân hàng cho người mua nhà là thư bảo lãnh, chứ không phải là công văn mang tính chất đề nghị, hồi đáp. Do đó việc có thư bảo lãnh cũng là một minh chứng thể hiện cho khách hàng yên tâm trước khi quyết định đầu tư.
Trong trường hợp này, cần xem xét phía ngân hàng có thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình hay chưa - căn cứ các thỏa thuận/hợp đồng đã ký kết với chủ đầu tư. Việc đồng ý về nguyên tắc chỉ là một trong những chiêu trò của chủ đầu tư dùng để cung cấp cho khách hàng, cũng như Sở Xây dựng trong việc bán hàng.
Theo Luật gia Đặng Đình Đạo, trường hợp này, cơ quan chức năng cần làm rõ trách nhiệm của các bên có liên quan, đặc biệt thỏa thuận giữa chủ đầu tư và ngân hàng liên quan đến việc sử dụng số tiền thu từ khách hàng xem số tiền này dùng để phát triển - xây dựng cho chính dự án đó hay dùng vào mục đích khác. Trường hợp dùng vào mục đích khác, căn cứ Điều 68 Luật Nhà ở 2014, thì về nguyên tắc ngân hàng phải chịu trách nhiệm hoàn trả lại các khoản tiền này cho khách hàng.
Điều 68 Luật Nhà ở 2014, nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở có quy định, hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định của Luật này. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý. Tổ chức, cá nhân phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích phát triển nhà ở đó, không được sử dụng vốn đã huy động cho dự án khác hoặc mục đích khác./.
