Những rủi rõ khi giao dịch mua bán nhà đất 

Vợ chồng Anh Hoàng ngụ TP Thủ Đức (TP.Hồ Chí Minh) chia sẻ, sau nhiều năm lao động cực nhọc chúng tôi tích lũy được 4 tỷ đồng mua căn nhà để ở, công chứng hợp đồng mua bán nhà đất xong đến khi đi làm thủ tục sang tên trên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì bị từ chối vì bên bán chưa làm nghĩa vụ tài chính với nhà nước, khi chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, theo quy định tạm thời căn nhà này không cho phép chuyển nhượng.

Ông Chiến ngụ quận 5 Tp Hồ Chí Minh, sau nhiều năm bôn ba làm ăn buôn bán dành dụm được một số tiền mua căm nhà mặt tiền đường Điện Biên Phủ quận Bình Thạnh, sau khi làm thủ tục công chứng trả 90% số tiền cho bên bán để sang tên thì bị chặn lại lý do, tài sản thừa kế có đơn ngăn chặn chuyển nhượng. 

Anh Dũng ngụ quận Hoàng Mai Tp Hà Nội, mua căn nhà cấp 4, đã công chứng hợp đồng mua bán xong, tiền cũng đã được giao đầy đủ cho bên bán, nhưng đến khi tới chi nhánh đăng ký đất đai làm thủ tục sang tên trên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì bị từ chối vì, do nhà xây lấn chiếm hành lang an toàn giao thông. 

Trong các trường hợp nêu trên, người mua nhà ngay tình nhưng lại gặp lỗi rủi ro thuộc về bên bán. 

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) là bên bán trao quyền sử dụng đất cho (bên mua), còn bên mua thanh toán số tiền tương đương với giá trị mảnh đất mà hai bên đã thỏa thuận. 

Hợp đồng mua bán đất phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày công chứng. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực, hai bên phải tiến hành sang tên trên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Đây là thủ tục đăng ký biến động đất đai, tức bên bán chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua. Rơi vào các trường hợp trên, bên mua khó có thể hoàn thiện thủ tục sang tên, về mặt pháp lý bên mua không được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 39 Luật kinh doanh bất động sản 2014, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bên bán) như sau:

1. Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.
2. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
4. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
5. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
6. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Theo quy định của pháp luật, các giao dịch về bất động sản đã công chứng sẽ được đảm bảo về hình thức, tạo điều kiện để các giao dịch đó tiếp tục được các cơ quan có thẩm quyền thực hiện các bước tiếp theo.

Trường hợp bên bán không giao sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc không hợp tác để thực hiện việc sang tên cho bên mua, mặc dù hai bên đã ký kết hợp đồng mua bán có công chứng, thì hợp đồng công chứng sẽ có giá trị là chứng cứ quan trọng để giải quyết tranh chấp.

Theo Luật công chứng 2014, hợp đồng được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan. Nếu một trong hai bên không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Với các trường hợp nêu trên, bên bán đã có hành vi không thực hiện nghĩa vụ đã giao kết trong hợp đồng.

Để giải quyết, hai bên cần thỏa thuận thương lượng hòa giải, nếu không thể hòa giải thì bên mua có thể khởi kiện ra tòa án, yêu cầu công nhận giao dịch chuyển nhượng, làm căn cứ để Văn phòng Đăng ký đất đai ghi nhận quyền sử dụng đất cho bên mua.

Khi đã xẩy tranh chấp, phải khởi kiện chắc chắc đó là điều không người mua nào mong muốn. Để phòng ngừa tình trạng trên, trong nội dung hợp đồng mua bán nhà đất, bên mua cần có những điều khoản nêu rõ trong trường hợp do lỗi của bên bán dẫn đến bên mua không thể sang tên trên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), hoặc sang tên chậm trễ, thì bên bán phải bồi thường thiệt hại và bị phạt một mức tiền nào đó.

Mọi người cần lưu ý khi giao dịch mua bán bất động sản, hai bên nên thỏa thuận thêm điều kiện bên bán hoàn tất việc sang tên cho bên mua vào hợp đồng mua bán, sẽ hạn chế được rủi ro như đã nêu trên. 

Theo đó, người mua trả trước 80 - 90% giá trị của hợp đồng, sau khi nhận sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đã mang tên bên mua, sẽ trả nốt phần còn lại.